بررسی و تحلیلتوسعه شهری و منطقه‌ای

بررسی نظام تامین مالی مسکن و شیوه‌ های تهیه مسکن برای خانوارها

معرفی روش ‌های تامین مالی مسکن و طراحی مسکن متناسب برای خانوارها

وقتی که از نظام تامین مالی مسکن صحبت می‌ شود، منظور چهار عنصر تشکیل‌ دهنده آن یعنی دولت، نهادها (بانک‌ها و مردم)، عرضه و تقاضا است. سیستم تامین مالی کشورها به صورت سنتی بر پایه بانک شکل می‌گیرد و براساس پارامترهای کلان اقتصادی و ساختارهای هر کشور از بازار سرمایه و همچنین ظرفیت نقدینگی در دست مردم، برای گسترش آن استفاده می‌شود. به‌جز دوره ساخت مسکن مهر که سیاست تامین مالی مسکن توسط دولت، معطوف به تحریک عرضه شد، عموما سیاست دولت ‌ها با رویکرد اقتصاد آزاد و از طریق تحریک تقاضا بوده است. طراحی یک نظام تامین مالی کارآمد متناسب با دهک ‌های درآمدی، در کنار به‌ کارگیری قوانین مالیاتی تنظیمی امری ضروری است.

ضرورت و اهداف پژوهش

مسکن نیاز اصلی خانوار است که گرانی قیمت و عدم تطابق میان الگوی عرضه و تقاضا، تأمین مسکن را به‌خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد بسیار مشکل ساخته است. عدم ارائۀ الگویی جامع و موفق با لحاظ‌کردن شرایط بازار مسکن، موجب شده است نظام تأمین مالی مسکن در ایران وضعیت نامناسبی داشته باشد.

روش سنتی تامین مالی مسکن

سیستم‌های تأمین مالی در کشورها به شکل سنتی بر پایۀ بانک شکل گرفته است. در این روش بهره‌گیری درست از دانش پولی بسیار حائز اهمیت است. در واقع نحوه و میزان استفاده از منابع بانکی براساس نظریۀ مقداری پول و بکارگیری قوانین کنترل‌کننده در بازار مسکن براساس شناخت وضعیت کنونی هر اقتصاد، می‌تواند تولید مسکن متناسب خانوارها را امکان‌پذیر سازد. دولت به عنوان قوی‌ترین رکن در سیستم تأمین مالی می‌تواند نقش بسیار مهمی در تعیین سیاست‌های تولید مسکن داشته باشد. طبق آمار بانک مرکزی، سهم بخش ساختمان از تسهیلات اعطایی بانک‌های کشور طی چند سال گذشته زیر ۵٪ بوده است. یکی از دلایل آن نیز وجود نگرش تحریک تقاضا از طریق پول‌پاشی در اقتصاد آزاد و همزمان شکاف‌افتادن میان تقاضا مصرفی خانوارها و عرضۀ مسکن بوده است. در حالی که در مسکن مهر به دلیل نقش‌آفرینی بیشتر دولت این عدد به حدود ۱۰٪ رسیده بود.

روش‌های نوین تامین مالی مسکن

در این بخش، برخی از ابزارهای نوین مالی در طرف عرضه و تقاضا معرفی می‌شود:

تامین مالی مسکن در طرف عرضه

صندوق زمین و ساختمان: نهادی مالی است که با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادر تأسیس می‌شود. این نهاد نقدینگی را از مردم جمع‌آوری می‌کند، آن را به سرمایه‌گذاری در ساخت پروژۀ ساختمانی مشخصی تخصیص می‌دهد، واحدهای ساختمانی آن را به فروش می‌رساند و سود حاصل از ساخت را به مردم بازمی‌گرداند. یکی از مشکلات این روش این است که در زمان نقل‌و‌انتقال واحدها از مدیر صندوق، مالیات اخذ می‌شود که برای هموارکردن تولید مسکن و ایجاد جذابیت، لازم است بازنگری در آن صورت گیرد.

پیش‌فروش ساختمان: سازندگان ملک برای اتمام پروژۀ خود، هر زمان که سرمایۀ کافی نداشته باشند، اقدام به جذب سرمایه از طریق پیش‌فروش واحدهای خود می‌کنند. یکی از اصلی‌ترین معضلات در این روش تورم و نوسانات قیمتی است که باعث می‌شود قرارداد بلندمدت میان سازنده و متقاضی شکل نگیرد. در این زمینه پیشنهاد می‌شود دولت صندوقی را به عنوان ضمانت تأسیس کند و با حمایت خود اعتماد و ثبات را برای این روش ایجاد سازد. قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۸۹ به تصویب مجلس وقت رسید، اما این قانون بیشتر از آنکه به استفاده از سرمایۀ مردم منجر شود، به دنبال جلوگیری از کلاهبرداری است که این خود دلیل ناکارآمدی لازم آن است و نیازمند اصلاح فوری در مجلس شورای اسلامی است.

تأمین مالی مسکن در طرف تقاضا

بازار اولیه رهن: منظور از این بازار اعطای وام رهنی به خریدار مسکن است. وام رهنی، وامی است که بازپرداخت اصل و فرع آن با توثیق ملک معینی ضمانت می‌شود.

بازار ثانویه رهن: بازاری است که در آن پس از آنکه بانک‌های عامل وام رهنی را به خریدار اعطا کردند، یک نهادی به عنوان واسطه ایجاد می‌شود و با انتشار اوراق به پشتوانۀ وثیقه و فروش آن به مردم در بازار سرمایه، نقدینگی کسب کرده و آن وام را با بانک تصفیه می‌کند. در نتیجه بانک مجدداً صاحب نقدینگی جدید برای اعطای تسهیلات به شخص دیگر می‌شود.

نظام بهینه تامین مالی مسکن در ایران چیست؟

در شرایطی که کشور تحت تحریم‌های شدید قرار دارد و مؤلفه‌های تولید مسکن وابستگی تأثیرگذاری به خارج ندارد، تولید مسکن به عنوان لوکوموتیو و پیشران بخش اقتصاد که بیش از ۱۰۰ صنعت را با خود درگیر می‌کند، می‌تواند باعث افزایش اشتغال و نیز افزایش رشد تولید ناخالص داخلی شود.

طبق برآوردهای طرح جامع مسکن، نیاز به مسکن طی سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴ به میزان حداقل ۵ میلیون برآورد شده است.

پایش بازار مسکن نشان می‌دهد، بالابودن سهم هزینۀ مسکن از بودجۀ خانوار، پایین‌بودن نسبت وام به ارزش مسکن و نامناسب بودن دورۀ بازپرداخت و مبالغ اقساط ماهیانۀ تسهیلات مسکن، باعث شده است که اقشار متوسط و رو به پایین جامعه نتوانند صاحب خانه شوند. در چنین شرایطی می‌توان دریافت که وجود یک سیاست واحد برای تأمین مسکن با شکست مواجه خواهد شد و طراحی یک نظام تأمین مالی کارآمد متناسب با دهک‌های درآمدی، در کنار به‌کارگیری قوانین مالیاتی تنظیمی امری ضروری است.

دو مولفه اصلی در انتخاب شیوه تامین مالی مسکن

پیش از انتخاب استراتژی مناسب برای تأمین مالی بخش مسکن، باید دو مؤلفۀ اقتصادی در این نظام بررسی شود که عبارت‌اند از:

۱. ویژگی‌های درآمدی متقاضیان مسکن

۲. اجزای اقتصادی مسکن

ویژگی‌های درآمدی متقاضیان مسکن: متقاضیان مسکن با توجه به درآمد خود و شاخص سهم هزینۀ مسکن در سبد خانوار، در دهک‌های متفاوتی قرار می‌گیرند. در ایران ۱۰ دهک درآمدی دسته‌بندی‌شده وجود دارد که به ترتیب از اقشار ضعیف تا توانمند را شامل می‌شود.

اجزای اقتصادی مسکن: مسکن از نظر اقتصادی ۵ بخش هزینه‌ای دارد. زمین، عوارض و مجوزها، مصالح، دستمزد پیمانکار ساخت و سود حاصل از ساخت‌وساز، هزینه‌‌های بخش مسکن به شمار می‌روند. در اقتصاد ایران با توجه به موقعیت مکانی و نوع مصالح مصرفی، سهم زمین در قیمت تمام‌شدۀ مسکن حدود ۶۵ الی ۸۵ درصد است؛ یعنی متقاضیان برای خانه‌دار شدن بیشترین پول را برای زمین می‌پردازند. پس از زمین، مصالح در رتبۀ دوم قرار می‌گیرد.

راهبرد مطلوب برای افزایش تولید مسکن در ایران

  • با توجه به توضیحات گفته‌شده، راهبرد مطلوب برای تأمین مالی مسکن در ایران به منظور خانه‌دار کردن مردم، باید متناسب با هر دهک درآمدی باشد. با توجه به در نظر گرفتن دولت به عنوان یکی از ارکان نظام تأمین مالی و اجزای اقتصادی مسکن و گروه‌های متقاضی، نقش دولت در قبال دهک‌های ۱ و ۲ اعطای وام برای ساخت مسکن (قابل انتقال به خریدار) به همراه زمین رایگان (۹۹ ساله) است. برای دهک‌های ۳، ۴ و ۵ دولت باید علاوه بر در اختیار گذاشتن زمین، وام رهنی اعطا کند و یا خانوارها می‌توانند از ابزار پیش‌فروش استفاده کنند. همچنین پیش‌فروش و وام رهنی برای خرید مسکن ویژۀ دهک‌های ۶، ۷ و ۸ مناسب است و برای دهک‌های ۹ و ۱۰ نیز حمایت از طریق صندوق سرمایه‌گذاری مسکن و پیش‌فروش ساختمان، به عنوان نقش‌آفرینی دولت در تأمین مسکن خانوار تلقی می‌شود. بنابراین هرچه به سمت دهک‌های بالاتر حرکت می‌کنیم، حضور و نقش‌آفرینی و حمایت دولت کاهش می‌یابد و وجه تنظیم‌گری آن پررنگ‌تر می‌شود.

جمع‌بندی

بنابر آنچه گفته شد نقش آفرینی دولت در بازار مسکن از اهمیت زیادی برخوردار است که متناسب با هر دهک درآمدی باید باشد. طرح مسکن مهر به منظور ایجاد رونق در بازار مسکن و نیز خانه‌دار شدن گروه کم‌درآمد جامعه اجرا شد. اما ایراداتی بر این طرح وارد است که سیاست‌های اصلاحی را می‌طلبد. از جمله این سیاست‌ها می‌توان به اصلاح مدیریت تولید مسکن، کاهش تعداد طبقات مسکونی در برخی شهرها، افزایش مساحت واحدها، توجه به شهرسازی و معماری ایرانی و استفاده از بیمۀ کیفیت ساختمان اشاره کرد. اگرچه برخی تأمین مالی این طرح را عامل تورم در سال‌های ۹۰ تا ۹۲ می‌دانند، اما نتایج پژوهشها نشان می‌دهد که پروژه های مسکن مهر نه تنها باعث تورم نشد بلکه در شرایط تحریمی به عنوان سپر تورمی عمل نمود که میتوان با اولویت دهی تخصیص منابع بانکی به بخش مسکن مجددا از مزایا این طرح در سال های آتی بخصوص در شرایط تحریمی بهره مند شد.

این مطالعه در اندیشکده اقتصاد مقاومتی و توسط اقشین بیک پور در سال ۱۳۹۸ انجام شده است.

امتیاز کاربر ۴ (۱ رای)
برچسب ها

اندیشکده اقتصاد مقاومتی

اندیشکده اقتصاد مقاومتی یک کانون تفکّر با ماموریت «اثرگذاری بر تصمیمات مسئولین و دستگاه‌ها به منظور تحقق الگوی اقتصاد مقاومتی در کشور» است. ورود به صفحه انديشکده

افشین بیک پور


کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی

کارشناسی - مهندسی عمران - دانشگاه صنعتی خواجه نصیرالدین طوسی

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن
بستن