اقتصادبررسی و تحلیل

مالیات بر عایدی املاک راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن

اخذ مالیات بر عایدی مسکن راهکاری برای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن

جذابیت بازار های غیر مولد از جمله بازار مسکن، باعث سوداگری سرمایه داران در این بازار ها شده است که تبعاتی چون عدم رونق فعالیت  های تولیدی را به همراه داشته است. وضع قانونی برای اخذ مالیات بر عایدی سرمایه راهکاری برای جلوگیری از این سوداگری  است که می تواند اثراتی همچون «کنترل سوداگری و تورم»، «کنترل جریان نقدینگی و هدایت آن به سمت تولید» و «ایجاد رونق در اقتصاد و افزایش اشتغال» را به همراه داشته باشد. بررسی کشورهای توسعه یافته نشان دهنده این است که چنین قانونی در بیش از ۵۰ کشور توسعه یافته جهان در حال اجرا است و در ایران نیز با وجود اینکه در قوانین کشور سابقه داشته است، اما آخرین بار در سال ۱۳۹۳ طرح مالیات بر عایدی سرمایه نتوانسته است در مجلس رای بیاورد.

ضرورت و اهداف پژوهش

عدم رونق فعالیت های تولیدی، مشکلات اساسی را برای اقتصاد کشور به ویژه صاحبان کسب و کار به وجود آورده است. وجود موانع مختلف بر سر راه تولید و فراهم نبودن شرایط مناسب فضای کسب و کار از دلایل این مسئله است. از طرفی جذابیت بازارهای موازی تولید و غیرمولد عامل دیگری است که به این وضعیت دامن زده است. به عنوان نمونه در بازار مسکن که یک کالای اساسی برای اقشار مختلف جامعه به حساب می آید، رشد غیرمنطقی قیمت ها باعث نگرانی اقشار متوسط جامعه شده و دهک های پایین جامعه که اجاره نشین هستند را دچار مشکل کرده است. علاوه براین، «اختصاص ۶۶ درصدی از خانه های ساخته شده طی سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به تقاضای سرمایه ای»، «ایجاد حباب قیمتی در بخش مسکن»، «کاهش قدرت خرید مسکن» و «کاهش کیفیت ساخت و ساز و اتلاف منابع»  از مسائلی هستند که اتخاذ سیاست های مناسب برای افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه و هدایت سرمایه ها به سمت تولید را ضروری ساخته است. استفاده از اهرم هایی نظیر سیاست های مالیاتی که مالیات بر عایدی سرمایه از انواع آن است می تواند راهکاری برای حل این مشکلات باشد؛ که این پژوهش به بررسی ابعاد مختلف اجرای چنین طرحی می پردازد و برای طراحی قانون مورد نظر پیشنهاداتی را ارائه می دهد.

آثار دریافت مالیات بر عایدی سرمایه

بخشی از نتایج اعمال مالیات بر عواید سرمایه‌ای با توجه به تجربیات جهانی در بخش های مختلف اقتصاد به ویژه بخش مسکن عبارت اند از:

  • کنترل سوداگری و تورم: دارایی هایی مانند مسکن شامل دو نوع تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای هستند و در صورتی که تقاضاهای سرمایه در آن افزایش یابد و کنترل نشود، منجر به تورم افسارگسیخته می شود. در صورتی که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به اندازه‌ای باشد که سوداگری و خرید و فروش به قصد سرمایه گذاری هزینه بالایی داشته باشد، تقاضای سرمایه‌ای کاهش می یابد و موجب خروج سوداگران از بازار خواهد شد.
  • کنترل جریان نقدینگی و هدایت آن به سمت تولید: تخصیص مالیات بر عایدی سرمایه، موجب این می شود که سرمایه گذاران به جای فعالیت سوداگرانه در بخش مسکن، سرمایه خود را به سمت فعالیت های مولد تولیدی هدایت ببرند.
  • کاهش فاصله طبقاتی در بلندمدت: در اختیار داشتن سرمایه توسط صاحبان ثروت و تبادل آن بین خود این افراد باعث افزایش ثروت آن ها و افزایش فاصله طبقاتی با اقشار متوسط و کم درآمد می شود. حال با افزایش قیمت سرمایه و عدم دریافت مالیات، انگیزه سرمایه داران برای کسب سود از طریق افزایش سرمایه افزایش می یابد و بدین ترتیب، پولدارها پولدارتر و فقرا فقیرتر می گردند.
  • ایجاد رونق در اقتصاد و افزایش اشتغال: با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه سوداگران از این بازار خارج می شوند و تنها تولیدکنندگان واقعی که به سود متناسب و معقول راضی هستند در این بازار باقی می مانند؛ لذا تولید افزایش یافته و علاوه بر رونق اقتصاد، اشتغال نیز افزایش می یابد.
  • بهبود وضعیت اقتصادی خانوار از طریق کاهش سهم مسکن در سبد هزینه ها: مسکن سهمی ۳۵ درصدی از سبد هزینه های خانوارها را به خود اختصاص داده است. با اخذ مالیات بر عایدی مسکن زمینه ثبات قیمت مسکن و کاهش هزینه های خانواده ها فراهم می شود و از سوی دیگر، این امر موجب افزایش تقاضا برای سایر کالاها و در نتیجه رونق اقتصادی خواهد شد.

تجربه برخی کشورها در اخذ مالیات بر عایدی سرمایه

مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان یک پایه مالیاتی مؤثر از سال ها پیش در اکثر کشورهای توسعه یافته اخذ می شود. در حال حاضر قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بیش از ۵۰ کشور توسعه یافته جهان در حال اجرا است. برخی از تجارب این کشورها در ادامه بیان خواهد شد.

  • انگلستان: رشد سریع ارزش ملک پس از جنگ جهانی دوم و احتکار املاک توسط سوداگران، موجب معرفی سیستم مالیات بر عایدی سرمایه در سال ۱۹۶۵در انگلستان شد. در این کشور نرخ مالیات برای خانه های دوم به بالا بین ۱۸ تا ۲۸ درصد و برای سایر سرمایه ها بین ۱۰ تا ۲۰ درصد است.
  • آمریکا: مالیات بر عایدی سرمایه از سال ۱۹۱۳ در آمریکا کسب می شود. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در آمریکا متناسب با میزان حقوق افراد و تعداد افراد خانواده تعیین می شود و از صفر درصد برای افراد با درآمد کمتر تا ۲۰ درصد برای افراد با درآمد بالا متغیر است.
  • کانادا: در کانادا مالیات بر عایدی سرمایه بر فروش دارایی هایی مانند سهام، اوراق قرضه، املاک و مستغلات اعمال می شود و به صورت عمومی معادل ۵۰ درصد است.
  • در کشورهایی مانند فرنسه، ترکیه، ژاپن، اسپانیا، آلمان، مالزی و پرتغال مالیات بر عایدی سرمایه (علی الخصوص مسکن) با قوانین کامل تر و پیچیده تری اخذ می گردد که بیان آن ها در این مجال نمی گنجد.

پیشینه توجه به مالیات بر عایدی سرمایه در قوانین کشور

مالیات بر عایدی سرمایه در سال های ۱۳۴۵ و ۱۳۶۶ در بندهایی از قوانین مربوط به املاک یا مالیات مورد توجه بوده است. اما در سال ۱۳۸۰ بندهای مربوط به مالیات بر املاک از قانون حذف شده است. در سال ۱۳۹۱ نیز در لایحه تقدیم شده به مجلس توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی، مجددا مالیات بر عایدی سرمایه مورد توجه قرار گرفت اما در سال ۱۳۹۳ نمایندگان مجلس به مالیات بر عایدی سرمایه رأی منفی دادند.

پیشنهادات پژوهش برای طراحی قانون مالیات بر عایدی سرمایه

با توجه به مطالعات کارشناسی، نظر دستگاه های مسئول و همچنین بررسی تجربیات جهانی، ضروری است ملاحظاتی در تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه مورد توجه قرار گیرد که برخی از این موارد به شرح زیر است:

  1. قانون مالیات بر عایدی سرمایه باید شامل تمامی نقل و انتقال املاک شود؛
  2. واحد مسکونی اصلی افراد باید از مالیات معاف شود؛
  3. زمین های کشاورزی و اولین فروش ساختمان های نوساز (به شرطی که کمتر از ۵ سال از اخذ پروانه آن ها گذشته باشد)، باید از مالیات معاف شوند؛
  4. نرخ مالیات باید برای دوره های کوتاه مدت بالا باشد (مثلا ۵۰ درصد) و برای دوره های بلند مدت مقدار کمتری (بین ۲۰ تا ۳۰ درصد) داشته باشد؛
  5. قیمت تمام دارایی ها باید هنگام تنظیم سند ثبت شود و در صورتی که این قیمت پایین تر از ۸۰ درصد میانگین ثبت شده در ماه منتهی به معامله باشد، ملاک میانگین قیمت خواهد بود؛
  6. در صورت انتقال بلاعوض ملک یا انتقال قهری (ارث)، انتقال جزو موارد مشمول اینقانون نباشد؛
  7. در نهایت به جهت جلوگیری از فرار مالیاتی، باید اعطای وکالت برای نقل و انتقال املاک نیز در حکم نقل و انتقال محسوب گردیده و مشمول مالیات گردد.

جمع بندی

طبق آمار رسمی کشور ۶۶ درصد از خانه های ساخته شده بین سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است؛ این به معنی سوداگری قابل توجه در بازار مسکن است. در این پژوهش به این مسئله پرداختیم که راه حل جلوگیری از این سوداگری وضع قانونی جهت اخذ مالیات بر عایدی سرمایه است. برخی از ملاحظاتی که باید در قانون مورد نظر به آن ها توجه شوند عبارتند از: «معافیت واحد مسکونی اصلی ،زمین های کشاورزی و اولین فروش ساختمان های نوساز از مالیات»، «متفاوت بودن نرخ مالیات کوتاه مدت و بلند مدت»، «لزوم ثبت قیمت دارایی ها هنگام تنظیم سند».

این مطالعه در شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی با همکاری علی ملک زاده و حسین عبدالهی در سال ۱۳۹۷ انجام شده  است.

 

امتیاز کاربر ۴ (۱ رای)
برچسب ها

اندیشکده اقتصاد مقاومتی

اندیشکده اقتصاد مقاومتی یک کانون تفکّر با ماموریت «اثرگذاری بر تصمیمات مسئولین و دستگاه‌ها به منظور تحقق الگوی اقتصاد مقاومتی در کشور» است. ورود به صفحه انديشکده

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن
بستن