حکمرانیعارضه یابی و مساله یابی

آسیب‌ شناسی مسئله اسناد غیر رسمی و ارائه راهکارهای مبتنی بر آن

آسیب‌ های ناشی از اعتبار اسناد رسمی در مراجع قانونی و ارائه راهکار برای رفع آن

اسناد و معاملات غیر رسمی همواره معضلات فراوانی در ایران به همراه داشته است. این اسناد به  علت عدم ثبت در دفاتر رسمی، امکان بازیابی ندارند و بر خلاف اسناد رسمی، در صورت سرقت یا از بین رفتن نسخه المثنی آن صادر نمی‌شود. همچنین مشخصات دقیق مانند مرز و اندازه اراضی در آن‌ ها ذکر نمی‌شود که خود می‌تواند اختلافات فراوانی به ‌وجود آورد. این اسناد، بستر مناسبی برای فعالیت‌ کلاهبرداران و زمین‌ خواران در کشور ایجاد می‌کند. بنابراین باید در آینده طبق فرآیندهای اصولی، اعتبار این‌گونه اسناد در مراجع قانونی لغو شود تا ضعف اساسی نظام حقوقی-قضایی کشور از بین رفته و از مالکیت املاک در کشور صیانت شود.

ضرورت و اهداف پژوهش

برخورد با آسیب‌ های ناشی از اسناد غیر رسمی سال‌ ها دغدغه مسئولین بوده است. حجم بالایی از دعاوی قضایی در حوزه املاک و اراضی قرار دارند. اغلب این موارد ناشی از ضعف بزرگی در نظام حقوقی-قضایی کشور است که به افراد اجازه می‌دهد بدون نظارت نماینده حاکمیت، به خرید و فروش املاک و اراضی پرداخته و اسناد غیر رسمی خود را در ردیف اسناد رسمی در محاکم قضایی ارائه کنند. در هیچ یک از نظام‌ های حقوقی کشور های بررسی شده اسناد غیر رسمی در مواجهه با اسناد رسمی اعتباری ندارند. متاسفانه در کشور ما به دلیل ضعف قانون ثبت، امکان ابطال اسناد رسمی به استناد اسناد غیر رسمی وجود دارد. در این گزارش چگونگی بروز چنین مشکلات و تخلفاتی بر اثر اعتبار معاملات و اسناد غیر رسمی بررسی شده و راهکار برون رفت کشور از این وضع مبتنی بر تجارب بین‌ المللی ارائه می‌شود.

تفاوت‌ های اسناد رسمی و غیر رسمی

سند رسمی هرگونه سند مالکیتی است که در دفاتر اسناد رسمی کشور تنظیم می‌شود و معامله رسمی معامله‌ای است که با طی مراحل قانونی منجر به صدور سند رسمی مالکیت شود. مبایعه‌ نامه، قولنامه و یا هر گونه نوشته‌ای که خارج از دفاتر اسناد رسمی و نظارت حاکمیت تنظیم و مبنای احراز مالکیت تلقی شود سند غیر رسمی یا عادی نام دارد. هر معامله‌ای که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشود مانند معاملات انجام گرفته در بنگاه‌ های املاک، معامله غیر رسمی یا عادی نام دارد. مزیت‌ های اصلی سند رسمی نسبت به سند عادی به شرح زیر است:

  • نظارت‌ پذیری: اسناد رسمی مالکیت با نظارت و تایید حاکمیت تنظیم و صادر می‌شوند، اما حاکمیت بر منعقد شدن اسناد غیر رسمی هیچ نظارتی ندارد. بنابراین امکان جعل و کلاهبرداری در اسناد غیر رسمی شایع است.
  • خدشه ناپذیری اطلاعات و قابلیت صدور مجدد: اطلاعات مربوط به معاملات رسمی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت و نگهداری می‌شود، بنابراین هرگونه تغییر در اسناد رسمی قابل تشخیص بوده و در صورت از بین رفتن سند رسمی مالکیت، به دلایلی از قبیل مفقودی، سرقت، آتش سوزی، بلایای طبیعی و نظایر آن امکان تهیه نسخه المثنی برای سند مالکیت وجود دارد. در مقابل، برای معاملات عادی، قابلیت بازیابی یا صدور نسخه المثنی وجود ندارد.
  • دقیق بودن اطلاعات: بعد از اجرای قانون کاداستر، مرز و اندازه اراضی در اسناد رسمی به صورت دقیق مشخص است. بنابراین بر خلاف اسناد قولنامه‌ای امکان بروز اختلافات بر سر ابتدا و انتهای زمین‌ های مجاور یکدیگر وجود ندارد.

آسیب‌ های ناشی از اسناد غیر رسمی

ریشه و عامل اصلی رواج معاملات و اسناد غیر رسمی، اعتبار و امکان استناد به این‌ گونه اسناد و معاملات در محاکم قضایی است. از جمله آسیب‌ های ناشی از اسناد غیر رسمی به شرح زیر است:

  • رواج زمین‌ خواری،
  • فروش یا پیش‌ فروش یک واحد ملکی به چند نفر (معامله یا پیش‌ فروش معارض)،
  • کلاهبرداری از بانک‌ ها در قالب ابطال اسناد رهنی (معوقات بانکی)،
  • فروش املاک و اراضی دیگران،
  • افزایش ریسک سرمایه‌ گذاری،
  • پیچیده شدن حل‌ و فصل پرونده‌ های قضایی،
  • تفکیک غیرمجاز اراضی کشاورزی،
  • تغییر کاربری اراضی کشاورزی،
  • افزایش حجم پرونده‌ ها و تاخیر در رسیدگی قضایی (اطاله دادرسی)،
  • از بین رفتن ضمانت اجرای برخی قوانین،
  • تهدید امنیت ملی،
  • بستری مطمئن برای پولشویی.

راهکار حل مسئله اعتبار اسناد غیر رسمی

با تبدیل تمامی اسناد مالکیت غیر رسمی موجود به اسناد رسمی، سپس بی‌ اعتباری تمامی معاملات و اسناد غیر رسمی می‌توان مشکلات و معضلات اسناد غیر رسمی را به صورت ریشه‌ای حل نمود. برای رسیدن به وضعیت مطلوب سه گام اساسی پیش روی این نظام قرار دارد.

  • گام اول (اصلاح قانون ثبت): اولین قدم در مسیر رسیدن به وضع مطلوب، اصلاح قوانین مرتبط با ثبت اسناد و امالک به ویژه «قانون ثبت اسناد و املاک مصوب مجلس شورای اسلامی» است.
  • گام دوم (ثبت تمامی ادعاهای مالکیت املاک و اراضی): مالکیت بسیاری از املاک و اراضی در کشور تاکنون ثبت رسمی نشده است. بنابراین لازم است قبل از اعلام بی‌ اعتباری مطلق اسناد غیر رسمی، برای تمامی املاک و اراضی کشور سند رسمی مالکیت صادر شود. لازمه این امر نیز شناسایی و ثبت اطلاعات مورد نیاز در ارتباط با تمامی املاک و اراضی مانند مالک و مختصات جغرافیایی ملک است. در این مرحله هنوز معاملات و اسناد غیر رسمی بی‌ اعتبار محسوب نمی‌شوند، بلکه تنها از مردم خواسته می‌شود که ادعاهای خود مبنی بر مالکیت املاک و اراضی را در سامانه‌ای وارد کنند. در این بازه زمانی نیز اگر شخصی به صورت غیر رسمی ملک یا زمینی خریداری کند باید اطلاعات مورد نیاز را در سامانه وارد کند تا در گام بعدی مورد استفاده قرار بگیرد.
  • گام سوم (رسیدگی قضائی به ادعاهای ثبت شده و احراز مالکین): اطلاعات مالکیت‌ های غیر رسمی جمع‌ آوری شده در گام‌ اول، به معنای به رسمیت شناخته شدن مالکیت نیست و در وهله اول تنها یک ادعا محسوب می‌شود. در این میان قطعا با حجم بالایی از ادعاهای معارض مواجه خواهیم شد. به عنوان مثال ممکن است بر روی یک ملک یا زمین دو یا چند نفر ادعای مالکیت داشته باشند. همچنین به دلیل مشخص نبودن دقیق حدود مساحت زمین‌ ها در فرایند نقشه‌ برداری با دعاوی زیادی روبرو خواهیم شد. این بزرگترین چالش اجرایی کردن راهکار حل معضلات اعتبار اسناد غیر رسمی خواهد بود. در این مرحله پس از اتمام زمان ثبت ادعاها، نوبت به رسیدگی و حل‌ و فصل قضایی می‌رسد، با تقسیم بندی کشور به لحاظ جغرافیایی و با انجام کارشناسی‌ های لازم، احراز مالکان املاک و اراضی به ترتیب انجام خواهد شد.

پس از گام سوم، مالکیت تمامی املاک و اراضی کشور ثبت رسمی خواهد داشت و مطابق قانون جدید، تحت هیچ شرایطی معاملات و اسناد غیر رسمی اعتباری نداشته و معضل اساسی ثبت اسناد املاک و اراضی در کشور نیز به عنوان یکی از نقاط ضعف جدی نظام حقوقی-قضایی کشور حل خواهد شد. این امر به نوبه خود با ارتقای وضعیت شاخص «حفظ حقوق مالکیت» در کشور، وضعیت ایران در شاخص‌ های بین‌المللی مرتبط با محیط کسب‌ وکار و رقابت‌ پذیری را بهبود می‌بخشد. پیش شرط اتخاذ راهکار طراحی شده، طراحی و تصویب برخی قوانین جدید و حذف برخی از قوانین و مقررات فعلی است.

ترکیه نیز برای عبور از اسناد غیر رسمی مالکیت و تبدیل آن به اسناد رسمی مالکیت، مسیری بسیار مشابه با این طرح طی کرد. در این کشور اعلام شد ظرف دو سال همه حق دارند ادعاهایشان بر روی املاک را در سیستمی یکپارچه ثبت کنند و بعد از این دو سال هیچ ادعایی پذیرفتنی نخواهد بود. در سیستم مذکور بر روی یک زمین دو نفر می‌توانند ادعا داشته باشند، اما ۵ سال فرصت دارند تا مسئله خود را در دادگاه حل کنند. در صورت حل نشدن مشکل بعد از این ۵ سال، ملک مورد نظر به دولت تعلق می‌گیرد.

جمع‌ بندی

برای مقابله با معضلات و آسیب‌ های ناشی از سند‌ های غیر رسمی مانند زمین‌ خواری و کلاهبرداری، پیشنهاد می‌شود مانند کشور ترکیه، ابتدا قوانین و مقررات کنونی اصلاح شود، سپس تمامی ادعاهای مالکیت املاک و اراضی طی یک بازه زمانی مشخص در سامانه‌ای یکپارچه جمع‌ آوری و ثبت شود. نهایتا، در بازه زمانی دوم رسیدگی و حل‌ و فصل قضایی برای ادعاهای دارای ابهام انجام شود. پس از این دوران مطابق قانون جدید، ثبت معاملات و اسناد غیر رسمی اعتباری نخواهد داشت.

این مطالعه در اندیشکده محنّا و با همکاری حسین مظفری در سال ۱۳۹۸ انجام شده است.

امتیاز کاربر ۵ (۱ رای)
برچسب ها
امتیاز کاربر 5 (1 رای)

اندیشکده محنّا

اندیشکده مطالعات حکمرانی نرم ایران (محنّا) با مأموریت اصلاح ساز و کارها و ساختارهای حکمرانی و اصلاح محیط کسب ­و کار کشور از سال 96 شروع به فعالیت کرده است. اصلاح محیط حقوقی و قضایی کشور به عنوان مهمترین مؤلفه محیطی اقتصاد یکی از محورهای اصلی فعالیت اندیشکده محنّا در این سال ها بوده است. ورود به صفحه انديشکده

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن
بستن