گزارش تحلیلی- راهبردی بلندمرتبه سازی در ایران

بلندمرتبه سازی و ساخت بناهای رفیع از مسائل و موضوعات مورد مناقشه و اختلافی در حیطه نظر و عمل شهرسازی، معماری و مدیریت شهری بوده و هست. بلندمرتبه سازی پدیده ای است که به واسطه پیشرفت های فنی و تکنولوژیکی ساخت ساختمان و افزایش تقاضای زمین در بافت های مرکزی شهرها به خصوص در کلان شهرها و نیز رشد جمعیت، از اواخر قرن نوزدهم و در اوایل قرن بیستم رخ نمود. ابتدا بلندمرتبه ها برای ساختمان های با کاربری تجاری، اداری، هتل ها و امثالهم ساخته شدند؛ اما بعدا مسکن سازی هم به این شیوه صورت پذیرفت. رفته رفته این شیوه از ساخت و ساز منتقدانی پیدا کرد و با آشکار شدن آسیب های مختلف تحلیلگران حوزه های مختلف در این باره به اظهار نظر پرداختند.

ضرورت و اهداف پژوهش

در ایران با ورود آراء مدرنیته و ورود تکنولوژی های جدید ساختمان سازی، مسئله بلندمرتبه سازی رخ نمود. انگیزه اصلی از بلندمرتبه سازی در ایران حرکت به سمت توسعه کیفی ساختمان، بهبود فضاهای شهری در کلان شهرها، از بین بردن ساختمان های فرسوده، استفاده بهینه از زمین و … بود که متاسفانه به مرور زمان به انگیزه های صرفا اقتصادی تقلیل یافت و با توجه به سابقه فرهنگی، تمدنی، سنت کالبدی شهری و … آسیب های اجتماعی، فرهنگی، کالبدی و زیست محیطی را بر شهرها تحمیل نمود.

نظرات گوناگون و موافقت ها و مخالفت هایی که برای بلندمرتبه سازی وجود دارد و لزوم موضع گیری صحیح در این باره، تحلیل و آسیب شناسی این مسئله را ضرورت می بخشد. علاوه بر آن، آنچه موضوع را حساس تر می نماید مناسبات مربوط به هویت، فرهنگ و سبک زندگی اسلامی- ایرانی و باورهای اعتقادی است. سبک زندگی اسلامی- ایرانی، فرهنگ و هویت اسلامی- ایرانی، فقه اسلامی که همگی بر نظام کالبدی- فضایی شهرهای کشور تاثیر دارند حتما نسبتی با مسئله و چالش بلندمرتبه سازی برقرار می کنند. از همین رو پژوهش حاضر ضمن آسیب شناسی بلندمرتبه سازی، به نقد و بررسی مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرامون این موضوع پرداخته است. در پایان نیز راهکارهایی در جهت رفع آسیب های بلند مرتبه سازی و کاستن از معایب آن ارائه شده است.

آسیب شناسی و بررسی پیامدهای بلندمرتبه سازی در ایران

در این بخش به آسیب شناسی بلندمرتبه سازی در ایران بر اساس مبانی مختلف پرداخته شده است:

• آسیب شناسی بلندمرتبه سازی در ایران بر مبنای پژوهش های جامعه­شناسی، حمل و نقلی، زیست­محیطی، کالبدی و اقتصادی: پژوهش های گوناگون در این زمینه نشان می دهند که این سازه ها در کلان شهرهای ایران به ویژه شهر تهران نه تنها موفق به تحقق اهداف اولیه خود نشده اند، بلکه موجبات آسیب های مختلف اقتصادی، اجتماعی- فرهنگی، زیست محیطی، حمل و نقلی، کالبدی- بصری و غیره در محل استقرار شده اند؛ همچون: احتکار زمین و ملک و قرار گرفتن آن در اختیار دلالان و سرمایه­داران، افزایش تنش­ های اجتماعی، کم رنگ شدن روابط همسایگی و افزایش انزوای اجتماعی، کاهش نشاط کودکان، افزایش آلودگی هوا، افزایش تراکم ترافیک و هزینه­های حمل و نقل عمومی، ایجاد تضاد از نظر مقیاس فضایی، کالبدی و غیره.
• آسیب شناسی بلندمرتبه سازی در نسبت با جهان بینی اسلامی و فرهنگ اسلامی- ایرانی: هر جامعه ای واجد جهان بینی و فرهنگی است که تبیین کننده آرمان های حیاتش هستند. برخی از آسیب های بلندمرتبه سازی در نسبت با معیارهای جهان بینی اسلامی و فرهنگ اسلامی- ایرانی عبارتند از: عدم رعایت تعادل، تنزل وحدت، انسجام و ارتباط اجتماعی، تضییع حقوق و مصالح عمومی، تنزل کرامت انسانی، عدم بوم آوری، تضعیف هویت، عدم تجانس محلات و ادغام اجتماعی، تنزل انسجام و آرامش خانوادگی، تخریب محیط زیست و غیره.
• آسیب شناسی بلندمرتبه سازی مبتنی بر فقه اسلامی: بر اساس استنباط آیت الله محسن اراکی از مجموعه روایات و منابع اسلامی « نظام ساختمانی در شهر اسلامی جهت افقی دارد نه عمودی، بدین معنا که ساختمان­ ها به نحوی ساخته می شوند که افق آسمان از دیده ساکنان شهر پوشیده نگردد و ارتباط ساکنان شهر با آیات الهی آسمان و زمین قطع نشود». از مجموع محتوای گزاره های قرآنی و روایی، عدم مطلوبیت توسعه عمودی شهر استنباط می شود.

نقد و بررسی مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرامون مکانیابی و ضوابط و مقررات ساخت بناهای بلندمرتبه در محدوده شهر تهران

 شورای عالی شهرسازی و معماری زمستان ۱۳۹۴، دستور توقف ساخت و سازهای بالای ۱۲ طبقه و بیشتر را صادر و بنا شد تا زمان تهیه طرح ویژه، صدور مجوز برج سازی در پایتخت ممنوع شود. این شورا در جلسه ۲۴ خرداد ۱۴۰۰ پیرو مصوبه شماره ۶۱۶ مورخ ۶ بهمن ۱۳۹۶ کمیسیون ماده ۵ شهر تهران و بر اساس صورت جلسه مورخ ۲۵ اردیبهشت ۱۴۰۰ کمیته تخصصی مقررات، لوایح و سیاستگذاری مکان یابی و ضوابط و مقررات ساخت بناهای بلندمرتبه در محدوده شهر تهران را با هدف کنترل ساخت و سازها، کنترل گسترش افقی شهر، بهره وری بهینه از زمین، ایجاد ارزش افزوده در بافت های ناکارآمد، امکان حفظ باغات و فضای سبز شهری، جلوگیری از پراکنده سازی بلندمرتبه در سطح شهر و هدایت آن به محورها و پهنه های مناسب بلندمرتبه و با رویکرد برنامه ریزی در شهر و بر اساس ضوابط عام استقرار ساختمان های بلند در شهرهای ایران» تصویب کرد. بررسی مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در ارتباط با بلندمرتبه سازی و ضوابط آن حاکی از وجود اشکالات و ضعف های زیر است:

·        عدم توجه به هویت و فرهنگ و ظرفیت های معماری و شهرسازی اسلامی- ایرانی.

در مصوبه شورای عالی نگاه هویتی، فرهنگی، توجه به ظرفیت های معماری و شهرسازی اسلامی-ایرانی و الگوهای توسعه برآمده از آن  ها در جهت رفع نیازهای کنونی جوامع شهری مشاهده نمی شود.

·        عدم تحقق پذیری اهداف و ضرورت های مطرح شده.

بررسی آنچه به عنوان اهداف و ضرورت ساخت بناهای بلندمرتبه در محدوده شهر تهران در مقدمه توجیهی مصوبه شورای عالی آمده است و تطابق آن با آسیب شناسی که از بلندمرتبه سازی در ایران بر مبنای پژوهش های جامعه شناسی، حمل و نقلی، زیست محیطی، کالبدی، اقتصادی و اصول و ویژگی های فرهنگی، هویتی و فقهی صورت پذیرفت، حاکی از آن است که مطلوب مورد نظر حاصل نخواهد شد و مضرات بلند مرتبه سازی بیش از منافعی است که از آن انتظار می رود.

·        عدم وجود ضمانت حسن اجرا و رعایت ضوابط لحاظ شده.

اگرچه مجوز احداث بناهای بلندمرتبه منوط به مطالعات دقیق و تهیه طرح توجیهی بر مبنای شاخص­های احصا شده، گشته است اما سابقه تهیه چنین طرح های توجیهی در کشور نشان می دهد که مطالعات به صورت دقیق و بی طرفانه صورت نمی پذیرد، ناظران اشراف کامل بر محدوده مورد نظر پیدا نخواهند کرد و اظهارنظرها جامع نخواهد بود. درواقع حسن اجرا، ضمانت اجرا و رعایت ضوابط لحاظ شده در هاله ای از ابهام قرار دارد. نگاهی به مشکلات و کاستی های موجود در زمینه تهیه مطالعات مربوط به طرح های جامع و تفصیلی شهرها و نیز تهیه طرح های انطباق شهری و دخل و تصرفاتی که در آن ها صورت می پذیرد، می تواند گواهی بر مدعای فوق باشد.

·        اتکا به برخی رویکردها و مدل های خاص برنامه ریزی که هنوز درک درست از آنها در کشور وجود ندارد.

در مصوبه شورای عالی در تکمیل مصوبه کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، در مواردی اعطای مجوز بلندمرتبه سازی را منوط به توجه به برنامه ها و رویکردهای خاصی مانند TDR یا TOD نموده است. یکی از مشکلات جدی در سیستم برنامه ریزی کشور، کپی برداری بدون توجه به تفکرات پشتیبان یک مدل برنامه ریزی می باشد. نمونه بارز آن طرح های جامع، تفصیلی، زونینگ و غیره میباشند، که همگی در ساختارهای نهادی، اجتماعی، اقتصادی، سیاسی و … خاصی به وجود آمده­اند و بعضا منسوخ شده و جای خود را به مدل­ های جدید داده اند، اما علیرغم اثبات ناکارآمدی شان همچنان در کشور ما مورد استفاده قرار می گیرند.

رویکردهای TDR و TOD نیز از این قاعده مستثنی نیستند. هنوز در کشور در ارتباط با مفهوم این رویکردها، ساختارهای حقوقی- اجرایی مورد نیاز، شیوه پیاده­سازی و غیره تفاهم لازم وجود ندارد. استفاده از این ایده­ها بدون توجه به شرایط و ساختارهای موجود در کشور می تواند چالش ها و معضلات متعددی به دنبال داشته باشد.

جمع بندی و ارائه راهبردها و راهکارها

جمع­بندی نتایج پژوهش حاکی از آن است که توسعه و ترویج بلندمرتبه سازی و توسعه عمودی شهر منطقی نیست و نه تنها سبب ارتقاء کیفیات سکونت در شهر نمی شود بلکه سبب تنزل آن نیز می شود و شهر را دچار چالش های پیچیده تری می نماید. بر این اساس اقدام شورای عالی شهرسازی و معماری در تصویب مجوز بلندمرتبه سازی در تهران مثبت ارزیابی نمی شود و می تواند منشا مشکلات و مسائل بعدی برای تهران باشد. با توجه به مطالعات صورت گرفته راهبردها و راهکارهای ذیل در جهت رفع و کاهش آسیب های بلندمرتبه سازی و در راستای برون رفت از این الگو ارائه می شود:

راهبردها و راهکارهای کوتاه مدت:

برخی از این راهبردها عبارتند از:

• انحصار بلندمرتبه ها به کاربری های تجاری، اداری و امثالهم در پهنه ها و محدوده های خاص و برنامه ریزی شده و اجتناب جدی از مسکونی سازی آن ها؛
• بازنگری در ضوابط بلندمرتبه سازی مبتنی بر ارزش های اسلامی و کیفیات معماری و شهرسازی اسلامی و ایرانی؛
• پیش بینی نهاد ناظر با شرح وظایف دقیق بر اجرای ضوابط مربوط به بلندمرتبه سازی و نیز پیش بینی سیاست های تنبیهی کارا در جهت ممانعت از وقوع تخلفات.

راهبردها و راهکارهای بلندمدت:

برخی از این راهبردها عبارتند از:

• بازنگری در طرح آمایش سرزمین با توجه به وجود زمین کافی و مناسب در کشور ایران و امکان گسترش افقی پایدار و ضابطه مند شهرها و سکونتگاه ها؛
• اتخاذ تدابیر اقتصادی مبتنی بر آموزه های اسلامی در جهت تبدیل زمین، ساختمان و مسکن از کالایی سرمایه ای به کالایی مصرفی؛
• استخراج الگوهای توسعه شهری مبتنی بر هویت و فرهنگ اسلامی- ایرانی و با به کارگیری سوابق و تجربه های تاریخی شهرها و ارزش های معنایی مستتر در آن ها.
• احیای مراکز مستعد کشاورزی، صنعتی و تجاری و هدایت جمعیت کلانشهرها به ویژه تهران به این مراکز.

این مطالعه در اندیشکده شهر اسلامی- ایرانی توسط رامین خورسند و با همکاری رضا مطهر و بهزاد عمران زاده در سال ۱۴۰۱ انجام شده است.