بررسی وضعیت رونق و رکود بازار مسکن
شناسایی عوامل موثر بر رکود و رونق بازار مسکن
در حال حاضر ۳۳.۲% از خانوارها اجاره نشین هستند و هزینه مسکن در سبد مصرف خانوارها سهم بالایی دارد. همچنین نرخ مالکیت خانوارها از ۷۱.۵ درصد در سال ۸۴ به ۶۶.۸ درصد در سال ۹۱ کاهش یافته است. این در حالی است که دو شاخص زمان انتظار و هزینه تامین مسکن برای صاحب خانه شدن جامعه اجاره نشین به ترتیب ۲.۴ برابر و ۱.۳۶ برابر عرف جهانی است. با این وجود، شناسایی عوامل موثر بر رکود و رونق بازار مسکن از جمله مهمترین راه های مدیریت و کنترل این بازار است.
ضرورت و اهداف پژوهش
با توجه به وضعیت بازار مسکن و رکودهای سنگین این بازار در سال های اخیر، نشان می دهد که بحران مسکن در سال های آتی دور از انتظار نیست. لذا در این پژوهش بر اساس دو شناسه اصلی شامل قیمت مسکن و تعداد معاملات مسکن، دوره رونق و رکود مسکن در ایران مورد بررسی قرار می گیرد. همچنین به منظور ارائه راهکارهای اجرایی برای مدیریت این بحران، تجربه موفق کشور کره جنوبی به عنوان یک نمونه موردی تشریح می شود.
بررسی وضعیت مسکن در ایران
مطالعات بانک مرکزی نشان می دهد که با وجود رکود شدید بازار مسکن و کاهش متوسط قیمت خریدوفروش مسکن در بسیاری از استان ها، اما سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در دهه اخیر افزایش یافته است. به علاوه، در حال حاضر جامعه اجاره نشین ۳۳.۲ درصد از کل خانوارهای کشور را تشکیل می دهند و دو شاخص زمان انتظار و هزینه تامین مسکن برای صاحب خانه شدن جامعه اجاره نشین به ترتیب ۲.۴ برابر و ۱.۳۶ برابر عرف جهانی است.
از طرفی دیگر، بررسی روند تعداد خانوارهای ساکن در واحدهای مسکونی ملکی و اجاره‌ای نشان می دهد که نرخ مالکیت خانوارها از ۷۱.۵ درصد در سال ۸۴ به ۶۶.۸ درصد در سال ۹۱ کاهش یافته است. علل موثر بر این کاهش را می توان افزایش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن دانست.
به طور مشخص، انفجار قیمت املاک و مستغلات در تهران و سایر شهرهای بزرگ و کوچک ایران، از سال ۱۳۸۵ و اندکی پس از روی کار آمدن دولت نهم آغاز شد و در کمتر از چند ماه قمیت مسکن ۵۰% افزایش یافت و تا دو سال بعد پیوسته ادامه داشته و نهایتا با رکود تورمی در تابستان ۱۳۸۷ متوقف گردید . این انفجار قیمتی، در مقایسه شاخص بهای کالاهای مصرفی که مبنای محاسبه نرخ تورم هستند، با شاخص قیمت مسکن نیز قابل مشاهده است. در واقع روند افزایش قیمت مسکن در سالهای ۷۰ تا ۸۴ متناسب با شیب رشد قیمت دیگر کالاها بوده است، اما رشد غیرطبیعی قیمت مسکن در شهر تهران دقیقا از سال ۸۵ آغاز شده و یک شکاف بزرگ قیمتی بین کالاهای مصرفی و قیمت مسکن طی سالهای ۸۵ تا ۹۱ ایجاد شده است. لذا افزایش قیمت مسکن در تهران غیرطبیعی و بسیار فراتر از قیمت کالاهای مصرفی خانوارها بوده است. از جمله دلایلی که برای این افزایش قیمت می توان متصور بود شامل کمبود عرضه نسبت به تقاضا، رکود صنعت، افزایش نقدینگی، کاهش سود بانکی، و انحراف ۴۶% از وام های بانکی در دلالی مسکن است.
همچنین، اگرچه انتظار می رفت با اجرای طرح مسکن مهر بحران مسکن در ایران برای همیشه رفع شود، اما این طرح در عمل نه تنها نتوانست اهداف مجریان را برآورده کند، بلکه بر اساس بررسی ها، در سال های آتی مسکن های مهر با تبدیل زودهنگام به بافت های فرسوده، زمینه ساز بحران های جدیدی در اقتصاد ایران خواهند بود.
تحلیل بازار آینده مسکن
آمارهایی که طی ۴ ماه گذشته از سال ۹۵ درباره متغیرهای بازار مسکن اعلام شده، بیانگر رشد حجم خریدوفروش آپارتمان بعد از دو سال رکود سنگین و همچنین بازگشت خریداران مصرفی به صحنه معاملات است. همچنین کیفیت خرید از سوی متقاضیانی که با هدف سکونت خرید می کنند، افزایش یافته است.
بر اساس اطلاعات موجود، پرداخت تسهیلات ۸۰ تا ۱۱۰ میلیون تومانی خرید مسکن در سال جاری، علاوه بر اینکه دو اثر مثبت شامل «افزایش قدرت خرید مسکن»، «تحریک تقاضای مصرفی به خواب رفته برای برگشت به صحنه معاملات ملک «و «خروج از رکود سال ۹۴» را به همراه داشت، باعث شده کیفیت خرید آپارتمان از جانب خانه اولی ها و گروه های مصرفی به صورت چشمگیر بهبود پیدا کند.
از طرفی، مطالعات نشان می دهد که اجرایی شدن برجام و لغو تحریم ها آثار متعددی بر اقتصاد ایران خواهد داشت؛ اما مهمترین این پیامدها را می توان افزایش صادرات نفت خام، ورود دارایی های بلوکه شده و افزایش رشد اقتصادی دانست که به صورت بالقوه امکان اثرگذاری بر بازار مسکن را خواهد داشت.
بررسی راهکارهای کره جنوبی برای معضل مسکن
یکی از نمونه های موفق برای رفع بحران مسکن، کشور کره جنوبی است که توانست با اعطای بسته هایی در قالب وام های مختلف از این بحران عبور کنند. در واقع، این کشور نظام مالی معتبری برای ساماندهی بخش مسکن تدوین نمود که تعدادی از آن ها به شرح زیر است:
- صندوق تضمین اعتبار تامین مالی مسکن: به عنوان مکملی در زمینه بهبود توانایی تامین مالی ضعیف قرض گیرندگان که می خواهند وام دریافت کنند، فعالیت می کند و موجب کاهش ریسک موسسات مالی می شود.
- سیستم پیش فروش مسکن: شرکت ضمانت مسکن کره با سهم ۵۵ درصدی دولت در سهام آن، در سال ۱۹۹۳ تاسیس شد و از سال ۱۹۹۹ نقش اصلی را در ارائه ضمانت به خریداران ایفا کرد. این شرکت سهم بسزایی در توسعه ساخت و ساز در کشور کره داشته است و با تعبیه «تضمین تکمیل مسکن» در سیستم پیش فروش، نقش مثبت این سیستم را افزایش داده است.
- وام های مسکن پایدار برای همه شرکت کنندگان بازار مسکن،
- صندوق مسکن : با هدف ایجاد امنیت و فراهم کردن سرمایه و اعتبار ضروری ساختن مسکن تشکیل شد. این صندوق درصدد ایجاد ثبات و به تعادل رساندن بازار مسکن کشور بود و به منظور حمایت از افراد فاقد مسکن، به ارائه وام های مسکن کم بهره تر پرداخت.
- اوراق قرضه ملی مسکن: افراد متقاضی مسکن برای ثبت نام املاک و مستغلات، یا برای دریافت مجوزهای مختلف، این اوراق را خریداری می کنند و توسط حکومت مرکزی یا محلی مدیریت می شود.
- بخت آزمایی مسکن: بلیت های بخت آزمایی مسکن با این هدف منتشر شد که صندوق ملی مسکن را ایجاد و تغذیه کند و این فرصت را به افراد فاقد مسکن بدهد که صاحب مسکن شوند.
- وام مسکن برای خریداران: دولت با فراهم کردن مزایای متنوع، فرصت های خرید مسکن را برای افراد فاقد مسکن، کسانی که اولین بار است خانه می خرند و همچنین افراد دارای وام های بلندمدت بالای ۱۰ سال، گسترش داد.
- وام خرید مسکن؛
- وام مسکن برای مستاجران؛
- وام مسکن برای سازنده ها.
جمع بندی
با کاهش نرخ مالکیت مسکن در بین خانورها، که موثرترین علل آن افزایش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن بود، باعث افزایش جامعه اجاره نشین ها به ۳۳.۲% شد. از طرفی، رشد غیرطبیعی قیمت مسکن در شهر تهران از سال ۸۵ تا ۹۱ بوده است و دلایل آن می تواند کمبود عرضه نسبت به تقاضا، رکود صنعت، افزایش نقدینگی، کاهش سود بانکی، و انحراف ۴۶% از وام های بانکی در دلالی مسکن باشد. نتیجه مطالعات نشان می دهد که رونق بازار مسکن در سال ۱۳۹۵ در حال آغاز است، با این حال، با الگوگیری از تجربه کشور کره جنوبی می توان با اعطای وام های مختلف و کم بهره به افراد کم بضاعت، بحران مسکن را به طور موثری مدیریت نمود.
این مطالعه توسط اندیشکده رصد با همکاری رضا ایمانی در سال ۱۳۹۷ انجام شده است.
مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و( سلطه اقتصادی ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و..) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین ۱۸ تا ۲۷ برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر ۷ مد هم که بشود و بعد ۱۰ خانه خوب ۲و۳ تا مغازه در بهتر جا و ۲ تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر ۱۰۰ درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از ۱۰۰ تا ۳۰۰ و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالی شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن ۱۴۰۱ برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با همین جهش قیمتی ۲و ۳ برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط مهاجران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
۱- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودر،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد ۳۰ درصد است.
۲- ولی ۷۰ درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف ۱۸ و نصف ۲۷ برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد اتباع میباشند ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که دست مزدها هم در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود.
در نهایت امید از راهکار استفاده شود و مطالب مفید باشد