اصلاح شیوه ساخت و عرضه مسکن در طرح اقدام ملی مسکن
بررسی مشکلات «روش مشارکتی» اتخاذ شده توسط وزارت راه و شهرسازی برای اجرای طرح اقدام ملی مسكن
وزارت راه و شهرسازی در راستای افزایش تولید و عرضه مسکن، اقدام به اجرای طرحی تحت عنوان «طرح اقدام ملی مسکن» کرده است. منتها اتخاذ شیوه مشارکتی باعث ایجاد نگرانی های زیادی برای اجرای صحیح این طرح شده است. این روش می تواند مشکلاتی از قبیل «محروم ماندن گروه های هدف از واحدهای تولیدشده»، «کاهش نیافتن قیمت مسکن به رغم تولید انبوه»، «فرصت جدید برای سوداگری در بازار مسکن» و «منفعت انبوه سازان از تاخیر در اتمام پروژه های مشارکتی» را به همراه داشته باشد. تبدیل نقش انبوه سازان از واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی می تواند راهکاری جایگزین برای این طرح باشد.
ضرورت و اهداف پژوهش
با تغییر در وزارت راه و شهرسازی، سیاست های این وزارت خانه در بخش مسکن تغییر کرده است. این وزارت خانه برنامه ریزی برای افزایش تولید و عرضه مسکن را از طریق طرح های مختلف مانند تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی مسکن در دستور کار خود قرار داده است. اما مساله اینجا است که اعلام شده که وزرات راه و شهرسازی در برنامه های خود شیوه مشارکتی را اتخاذ نموده است. در این شیوه، آورده وزارت خانه به عنوان نماینده دولت، زمین، پروانه ساخت و تسهیلات برای انبوه سازان است و انبوه سازان نیز مسئولیت ساخت را بر عهده می گیرند. پس از اتمام پروژه ساخت مسکن، مالکیت بخشی از واحدها در اختیار دولت قرار می گیرد و بخش دیگر به انبوه سازان منتقل می شود. این روش می تواند مشکلات فراوانی را به همراه داشته باشد. در این پژوهش به بررسی تبعات این تصمیم و پیشنهاد جایگزین برای آن خواهیم پرداخت.
مشکلات شیوه مشارکتی پیشنهادی دولت برای ساخت مسکن
اشکالاتی مانند «محروم ماندن گروه های هدف از واحدهای تولیدشده»، «افزایش امکان سوداگری در بخش مسکن» و «بی توجهی به صنعتی سازی»، عمده مشکلات ساخت مسکن به شیوه مشارکتی در زمین های دولتی است. در ادامه ایرادات اصلی وارد بر این طرح شرح داده خواهد شد.
- عدم عرضه واحدها به گروه های هدف: در این شیوه تولید مسکن، خصوصا در پروژه های شهرهای جدید، سهم درخور توجهی از واحدها، به انبوه سازان اختصاص می یابد؛ لذا هیچ تضمینی وجود ندارد که انبوه سازان واحدهای خود را به خانواده های فاقد مسکن و اقشار متوسط و متوسط به پایین عرضه کنند. بنابراین در اثربخشی این سیاست برای رفع مشکل مسکن گروه های هدف، تردید جدی وجود دارد. این ایراد، مهم ترین ایراد این شیوه تولید مسکن است.
- کاهش نیافتن قیمت مسکن به رغم تولید انبوه:تنظیم بازار مسکن و کاهش قیمت آن، یکی از اهداف وزارت راهو شهرسازی از تولید انبوه مسکن محسوب می شود؛ ولی از آنجایی که واحدهای ساخته شده توسط انبوه سازان با قیمتبازار به فروش می رسند، در صورت عرضه به موقع نیز عملا کاهش چندانی در قیمت اتفاق نخواهد افتاد.
- فرصت جدید برای سوداگری در بازار مسکن:در این شیوه تولید مسکن، زمینه برای سوداگری در بازار مسکنفراهم است؛ زیرا انبوه سازان مکلف نیستند واحدهای مسکونی خود را در چه زمانی تکمیل و چه زمانی به بازار عرضهنماید. ضمنا از آنجایی که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی یابند؛ از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت هاخودداری می کنند و در زمانی که قیمت ها، به مقدار زیاد افزایش یافت، واحدهای خود را به فروش می رسانند.
- تاخیر در اتمام پروژه های مشارکتی، به نفع انبوه سازان و به زیان دولت:در مدل مشارکتی تولید مسکن،تاخیر در به پایان رساندن پروژه، نه تنها زیانی متوجه انبوه ساز نمی کند که عایدی بسیاری نیز نصیب آن ها خواهد کرد. زیرامعمولا در طول زمان، قیمت زمین، بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسکن، افزایش می یابد. از این رو هرچه زمان اجرای پروژهطولانی تر شود، هزینه ساخت مسکن، نسبت به قیمت نهایی آن، کمتر می شود و در نهایت سهم آورده انبوه ساز نسبت بهآورده دولت بسیار کمتر خواهد شد. در این شرایط، دولت متضرر و انبوه ساز منتفع می گردد.
- افزایش تعداد پرونده های قضایی وزارت راه و شهرسازی: اجرای طرح مسکن مشارکتی در سال های گذشته،علاوه بر مشکلات مالی به دلیل تاخیر در انجام پروژه ها، مشکلات حقوقی و قضایی بسیاری، برای وزارت راه و شهرسازیایجاد کرده است. پرونده برخی از این پروژه ها، پس از گذشت چندین سال، در قوه قضائیه مفتوح است. برای نمونه در حالحاضر یکی از عمده مسائلی که شرکت عمران شهر جدید و سازمان ملی زمین و مسکن دارند، مسائل حقوقی و قضاییمربوط به پروژه های مشارکتی در سال های گذشته است.
در نهایت، حجم زیادی از منابع دولتی به نام حمایت از محرومان، نصیب انبوه سازان و سوداگران خواهد شد و تغییر محسوسی نیز در بازار مسکن ایجاد نمی شود. بنابراین اجرای چنین سیاست هایی به معنای بازگذاشتن دست سودجویان برای سوداگری بیشتر در بازار مسکن است.
راهکار جایگزین برای طرح مشارکتی ارائه شده توسط دولت
در مدل پیشنهادی این پژوهش وزارت راه و شهرسازی باید سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطه مدیریتی» را در پروژه های خود اجرا کند. در این سیاست، واسطه های مالکیتی از چرخه تولید حذف می گردد و سازنده به عنوان واسطه مدیریتی، حق الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت می کند. علاوه بر این، وزارت راه و شهرسازی برای تسهیل خانه دارشدن مردم، می تواند هزینه زمین را بعد از تحویل واحد مسکونی به متقاضیان، دریافت نماید. مزایای استفاده از این دو سیاست عبارتند از:
- حفظ جایگاه قاعده گذاری و تسهیل گری وزارت مسکن و شهرسازی: در این طرح، با قاعده گذاری صحیح، تولید مسکن با خانه دارشدن خانواده های محروم از مسکن توام می شود.
- کاهش قیمت مسکن نسبت به قیمت بازار: طی این قراردادها، مصرف کننده نهایی در قالب قراردادهای پیش فروش و با قیمت تمام شده، مالک واحدهای در حال ساخت می شود؛ بنابراین واحدهای تکمیل شده با قیمتی کمتر از قیمت بازار بدست مصرف کننده نهایی می رسد.
- حذف انگیزه برای تاخیر و احتکار مسکن و افزایش انگیزه برای صنعتی سازی: با توجه به اینکه منفعت سازنده، در اجرای تعداد بیشتری از پروژه های تولیدی است، انگیزه ای برای تاخیر در انجام پروژه و احتکار واحدهای تکمیل شده ندارد. همچنین سازندگان تمایل دارند با استفاده از روش های نوین صنعتی سازی، در زمان معین، تعداد واحدهای بیشتری تولید نمایند. بنابراین سیاست مذکور به طور غیرمستقیم موجب گرایش سازندگان به ساخت صنعتی مسکن می شود.
- عدم وابسـتگی به منابع بانکی: یکی از مشکلات پروژه های تولیدی کشور، تامین نقدینگی مورد نیاز از طریق منابع محدود بانکی است. ساخت مسکن با دو سیاست مذکور، این مزیت را دارد که در آن از منابع بانکی استفاده نمی شود. متقاضیان ضمن انعقاد قرارداد پیش فروش، هزینه ساخت را به سازنده پرداخت می کنند و سازنده نیز نیازی به آورده اولیه یا تسهیلات بانکی ندارد.
- افزایش امکان صاحب خانه شدن مستاجرین: با پرداخت هزینه زمین به صـورت اقسـاط و بعد از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده، خانواده های بسیاری می توانند صاحب خانه شوند.
جمع بندی
وزرات راه و شهرسازی در برنامه های خود شیوه مشارکتی را برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن اتخاذ نموده است. در صورتی که مطالعات این پژوهش نشان داد که اجرای این طرح زمینه افزایش سوداگری در بازار مسکن را فراهم می کند. علاوه بر این یکی از مهم ترین مشکلات این طرح این است که انبوه سازان به عنوان شرکا دولت در این طرح از افزایش طول اجرای پروژه سود کلانی خواهند برد؛ چراکه هرچه زمان اجرای پروژه طولانی تر شود، هزینه ساخت مسکن، نسبت به قیمت نهایی آن، کمتر می شود؛ که موجب افزایش زمان اجرای پروژه و در نهایت ضرر دولت از اجرای طرح خواهد شد. پیشنهاد این پژوهش اجرای سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطه مدیریتی» است؛ که در آن انبوه سازان صرفا با بازی کردن نقش واسطه مدیریتی، حق الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت خواهند کرد و از طولانی شدن فرآیند ساخت و ساز سودی نخواهند برد.
این مطالعه در شبکه کانون های تفکر ایران (ایتان) انجام شده است.
