تنظیم بازار مسکن استیجاری؛ تجربه جهانی و برنامه مطلوب برای ایران

بیش از یک میلیارد نفر در جهان در واحدهای مسکونی استجاری زندگی می کنند. وسعت جامعه مستاجران به گونه ای است که بازار گسترده و پیچیده ای را در اقتصادهای ملی شکل داده است. به همین دلیل اغلب کشورهای جهان به قانون گذاری و ضابطه مند کردن بازار در این عرصه روی آورده اند. قوانین اجاره نشینی و اجاره داری در شهرهای جهان بسیار متفاوت است و نمی توان تجویز و توصیه تعمیم یافته ای برای این موضوع یافت کرد. شهرهای ایران نیز از این قاعده مستثنی نیستند و حتی گستردگی بازار مسکن استیجاری در آن بیش از میانگین اغلب کشورهای جهان است. به نظر می رسد مهم ترین و بزرگ ترین دغدغه جامعه مستاجران در کشور، مدت قرارداد، هزینه های بالای تامین مسکن استیجاری، دور از دسترس قرار گرفتن دوره انتظار مسکن و تورم بالای بازار مسکن استیجاری است که البته در کشورهای مختلف نیز این موضوعات به وضوح یافت می شود اما به اشکال گوناگون به رویارویی با آن برخاسته اند.

ضرورت و اهداف پژوهش

برقراری مقررات تنظیمی در بازار اجاره به یک دستورکار مشترک جهانی تبدیل شده و ضرورت آن بیش از پیش نمایان است. از یک سو تورم بخش مسکن و تورم بخش عمومی موجب افزایش تورم بخش مسکن استیجاری گشته و از سوی دیگر جمعیت کثیری از شهروندان در کشورهای مختلف در مساکن استیجاری زندگی می کنند و عرضه و تقاضای آن روند فزونی و در عین حال نامتوازنی دارد؛ به همین دلیل سازوکار بازار آزاد در برابر این دو جریان منجر به نابرابری و طرد اجتماعی شهروندان خواهد شد و ضرورت تنظیم گری در بازار مسکن استیجاری را اجتناب ناپذیر کرده است. از این رو در این پژوهش به مطالعه تجربیات برخی از کشورهای جهان در تنظیم بازار مسکن استیجاری و ارائه بسته اجرایی در ایران پرداخته شده است.

روش پژوهش

ماهیت این پژوهش تطبیقی و هدف آن کاربردی است. داده ها و اطلاعات به روش اسنادی و کتابخانه ای با بهره گیری از منابع رسمی و یا دست اول شامل کتب، مقالات، آمارنامه های رسمی و …. گردآوری شده است. در تجزیه و تحلیل داده ها از تحلیل منطقی و نظرات کارشناسی نگارندگان استفاده شده و بر پایه مقایسه تطبیقی وضعیت های متنوع کشورها به مجموعه ای از گزاره های علمی و کاربست آن در کشور ایران با توجه به شرایط خاص کشور پرداخته شده است. قابل ذکر است در این پژوهش 30 کشور منتخب جهان که از مجموعه ای از کامل ترین داده های قابل استناد برخوردار بودند، اعم از کشورهای توسعه یافته، در حال توسعه و کمتر توسعه یافته با پراکندگی جغرافیایی، در سرتاسر جهان برگزیده شدند تا بازار مسکن استیجاری آنان مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد.

بررسی تجربیات کشورهای جهان

بازار مسکن استیجاری در اغلب کشورهای جهان به دلیل مدیریت و کنترل آن از شرایط بحران عبور کرده تا جایی که در بسیاری از جوامع؛ میزان اجاره نشینی به بیش از 70 درصد می رسد و در عین حال بخشی بزرگی از شهروندان همچنان تمایل دارند در این نوع مساکن زندگی کنند. به عنوان مثال در سوییس 55 درصد، آلمان 48 درصد، اتریش 45 درصد، کره­جنوبی 45 درصد، ژاپن 39 درصد، آمریکا 36 درصد و استرالیا 31 درصد از خانوارها مستاجر هستند. بر پایه شهرهای بزرگ جهان نیز برلین 75 درصد، نیویورک 68 درصد، پاریس 62 درصد، لندن 52 درصد، کوالالامپور 46 درصد، سئول 31 درصد و بارسلون 30 درصد خانوارها مستاجر هستند. وضعیت این شهرها و کشورها نشان می دهد که علیرغم سهم بالای اجاره نشینی، بازار آن از وضعیت نسبتا مطلوبی برخوردار است به نحوی که:

• طی دوره بلندمدت، تورم سالانه مسکن استیجاری در اغلب این شهرها و کشورها کمتر از 10 درصد و حتی کمتر از 5 درصد است.
• سهم مسکن از هزینه خانوار مطابق با استانداردهای بین المللی بین 20 تا 30 درصد است بدین معنی که خانواده ها را در مقابل بازار مسکن اجاره ای محافظت می کنند (به عنوان مثال ژاپن 25درصد، اتریش 27 درصد، فرانسه 27 درصد، آلمان 22 درصد و آمریکا 19 درصد و کره جنوبی 18 درصد است)؛
• شاخص دسترسی به مسکن در اغلب کشورهای جهان کمتر از 15 است (به عنوان مثال ژاپن 10 سال، اتریش 10 سال، فرانسه 12 سال، آلمان 11 سال، انگلیس 8 سال و آمریکا 5 سال است).
• در بسیاری از نقاط جهان در حالی که قیمت خرید مسکن و تورم این بخش به شدت کنترل می شود قیمت اجاره نیز با شدت بیشتری کنترل می شود؛ تاجایی که خانوارهای مستاجر سالانه کمتر از 3 درصد از ارزش ملک را در بازار اجاره هزینه می کنند. نکته قابل توجه این است که در ایران در شرایط تورم قیمت ملک، مستاجرین بیش از 5 درصد از هزینه ملک را در بازار اجاره صرف می کنند اما در کشورهای دیگر در شرایط کنترل قیمت ملک، این رقم کمتر از 5 درصد است. برای مثال این رقم در انگلیس 4.5 درصد، ژاپن 2.8 درصد، اتریش 3 درصد و در فرانسه و آلمان نیز کمتر از 3 درصد است.

نگاهی به وضعیت بازار اجاره در کشورهای توسعه یافته جهان حاکی از آن است که با ایجاد امنیت اقتصادی و امنیت تصرف در این بازار شرایط مطلوبی برای خانوارهای مستاجر فراهم شده است؛ البته نباید از سایر متغیرهای کلان اقتصادی نیز غافل شد.

شاخص های تنظیمی بازار مسکن استیجاری در مصوبات مربوط به روابط مالک و مستاجر

شاخص های کنترلی و تنظیمی بازار مسکن استیجاری یکی از اهرم های اصلی تنظیم بازار قلمداد می شود که در اغلب کشورهای جهان، همه یا بخشی از آن ها به اجرا گذاشته شده است. در همین ارتباط تطبیق این شاخص ها با مصوبات 6 دهه اخیر کشور در حوزه بازار مسکن استیجاری نشان می دهد که بازار دچار رهاشدگی مطلق است و به استثای برخی از شاخص های حداقلی، کنترلی بر بازار وجود ندارد و سازوکار عرضه و تقاضا تعیین کننده نهایی است. برخی از شاخص ها نیز که در مصوبات مورد توجه قرار گرفته، بسیار ناکارآمد است؛ بدین معنا که عمدتا موردی و مقطعی است و همه شمول و فراگیر نیست. باید بیان کرد که رهاشدگی بازار مسکن استیجاری کشور در شش دهه گذشته غیرقابل انکار است و وضعیت کنونی این بخش نیز برآیندی از قوانین دهه های گذشته است که حتی فرهنگ مصرفی و فرهنگ بازار را متاثر ساخته است؛ با این شرایط ممکن است حل این موضوع به درازا کشیده شود. در واقع رهاشدگی کنونی کاملا طبیعی و نتیجه قانون گذاری ها و سیاستگذاری های کلان است و نباید آن را غیرطبیعی پنداشت. برخی از شاخص های تنظیم گری که در اغلب کشورهای جهان مورد توجه است و در اجرای آن نیز عزم جدی وجود دارد عبارت است از: «وجود مراکز حل اختلاف تخصصی مسکن استیجاری»، «وجود اتحادیه، انجمن یا نهاد مستاجران»، «تعیین اجاره اولیه»، «تعیین فرمول افزایش اجاره بها»، «تعیین سقف و کف اجاره»، «تعیین قیمت اجاره بر پایه معیارهای مخلف»، «سهولت تمدید قرارداد برای مستاجر»، «مدت زمان قراداد اطاله دادرسی»، «سهم بازار غیرخصوصی از بازار اجاره»، «سهولت فسخ قرارداد برای مستاجر»، «وجود ابزارهای مالیاتی» و… .

الزامات مورد نیاز برای شاخص های تنظیمی بازار مسکن استیجاری در ایران

شاخص های کنترلی بازار مسکن استیجاری نیازمند تدوین برنامه های قابل اجرا و سهل الوصولی است که با کمترین دیوان سالاری اداری و کمترین نیاز به نیروی انسانی به سرانجام برسد و دربازه زمانی چندساله اثرات و نتایج آن آشکار شود. بر همین اساس الزامات یا اهداف پنچگانه طرح پیش رو در زیر بیان شده است.

• کاهش سهم مسکن اجاره ای از هزینه خانوار (کمتر از 30 درصد از درآمد ماهانه)؛
• افزایش اختلاف اجاره مسکن به قیمت مسکن (تحقق رقم 3-5 درصد)؛
• افزایش ماندگاری خانوارها در واحدهای اجاره ای و کاهش سوداگری بازار املاک؛
• کم اثر کردن تورم عمومی و تورم بخش مسکن در بازار مسکن استیجاری؛
• سهولت اجرا.

پیشنهادهای اجرایی شاخص های تنظیم گری بازار مسکن استیجاری در ایران

بخش زیادی از این پیشنهادها، مربوط به رابطه موجر و مستاجر و همچنین کیفیت ملک مورد نظر است که می تواند در قوانین بالادستی مورد استفاده قرار گیرد. قابل توجه است که بخشی از ابزارهای کنترلی نیز معطوف به ایجاد ساختارهای جدید یا بازنگری در ساختارهای فعلی است. از این رو در ادامه به برخی از این پیشنهادها اشاره شده است:

• دایر کردن شعبه ویژه مسکن در مراکز توسعه حل اختلاف؛
• ایجاد نهاد محلی مسکن (رسمی، اجتماع پایه و محله محور) با دستور کار در سه حوزه تولید، حفاظت و توسعه مسکن؛
• تغییر مدت زمان قراردادها از 1 ساله به 2 و 4 ساله و بهره مندی موجر از مزایای مالیاتی و عوارض؛
• اطاله دادرسی برای کاهش دعاوی و عدم بررسی­ پرونده­ موجر برای فسخ قرارداد در ماه های سرد و خاص سال؛
• سهولت تمدید قرارداد برای مستاجر (به عنوان مثال در صورت انجام تعهدات توسط مستاجر، قرارداد به صورت خودکار برای دو سال با درخواست مستاجر قابل تمدید باشد. یا موجر مکلف است که در صورت عدم انتفاع مستاجر از مورد اجاره و در صورت درخواست مستاجر، به همان میزان (مدت زمان عدم انتفاع) قرارداد را پس از حکم دادگاه تمدید کند.)؛
• تعیین فرمول افزایش اجاره بها بر پایه شاخص تورم عمومی کشور اما با ضرایب مشخصی که هم موجر و هم مستاجر از حق انتفاع برخوردار شوند؛
• راه اندازی سامانه ای جهت شفاف شدن بازار اجاره و کاهش سوداگری توسط برخی بنگاه های معاملات ملکی و یا سوداگران.

جمع بندی

بیش از یک میلیارد نفر در جهان در واحدهای مسکونی استجاری زندگی می کنند. شهرهای ایران نیز از این قاعده مستثنی نیستند و حتی گستردگی بازار مسکن استیجاری در آن بیش از میانگین اغلب کشورهای جهان است. به نظر می رسد پیش از هرچیز قانون گذاری و اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر بر اساس شرایط کنونی اقتصاد کشور ضروری است؛ قانونی که با حمایت از مستاجران و موجران و تنظیم این رابطه دوسویه بحران فعلی بازار اجاره را تخفیف دهد. همچنین در بخش اجرایی مواردی را باید به کار بست که رهاشدگی بازار اجاره را کاهش دهد. نتایج این پژوهش بر اساس تجربه 30 کشور جهان در بیش از 10 شاخص نشان می دهد که رهاشدگی در بازار استیجاری ایران مشهود است و ضرورت گذار از وضعیت کنونی مبرم است. بر همین اساس یک بسته قانونی و یک بسته اجرایی برای تحقق این موضوع پیشنهاد شده است.

این مطالعه در اندیشکده پایا توسط علی محمد ابراهیمی و پرویز آقایی در سال 1401 انجام شده است.