آسیب شناسی تعاونی های مسکن

یکی از اساسی ترین نیازهای بشر و یکی از پارامترهای مهم، توسعه مسکن است. فضای سکونتی مناسبی که آسایش دسترسی مناسب و امنیت پایداری و دوام سازه ای و… را فراهم سازد و مهم تر از همه متناسب با توان مالی خانوار باشد حق هر خانواده است. برخلاف سایر نیازها تامین مسکن بیشترین بخش از هزینه کرد فرد و خانواده را به خود اختصاص می دهد. به همین دلیل، در صورت عدم تامین صحیح آن از طریق خرید رهن و اجاره، افراد ناچار به حاشیه نشینی و زاغه نشینی روی می آورند که متعاقب آن چالش های و فرهنگی، اجتماعی و سیاسی متعددی را ایجاد می کند.

ضرورت و اهداف پژوهش

افزایش شتابان نرخ رشد شهر نشینی در ایران به افزایش تقاضای بالقوه مسکن در سطح شهرها به خصوص شهرهای بزرگ منجر شده است. این افزایش تقاضا دولت را در تامین مسکن شهرنشینان به خصوص برای اقشار کم درآمد ناتوان ساخته است. بدین لحاظ در چند دهه اخیر «تعاونی» به عنوان راهی برای تحدید مشکل مسکن در کشورمان مورد توجه قرار گرفته است.

اتحادیه های تعاونی های مسکن به عنوان تشکل بالادستی تعاونی های مسکن می توانند نقش موثری در هدایت و آموزشی و نظارت بر فعالیت های تعاونی مسکن داشته و در خصوص برون سپاری وظایف وزارت متبوع نیز نقش مهمی را ایفا کنند؛ بنابراین برای برون رفت از این وضعیت با برنامه ریزی دقیق و علمی و بررسی نقش نهادها و سازمان های دولتی به خصوص شرکت های تعاونی می توان مشکلات جاری را رفع نموده و شهرها به خصوص شهرهای بزرگ را در جهت توسعه پایدار سوق داد و این امر نیازمند مدیریت صحیح است. از این رو در این پژوهش به بررسی وضعیت تعاونی های مسکن ایران و برخی از کشورهای جهان و آسیب های تعاونی های مسکن ایران و ارائه راهکارهایی جهت حل این مسائل پرداخته شده است.

تعریف تعاونی مسکن و مزایا آن

تعاونی های مسکن با هدف تامین مسکن برای افراد کم بضاعت و به منظور سازمان دهی تولید و عرضه، مسکن ایجاد تعادل در بازار مسکن و مبارزه با زمین خواران و بورس بازان ایجاد شده است. شرکت های تعاونی مسکن طی حدود نیم قرن فعالیت خود نقش بسزایی در تعدیل بازار عرضه و تقاضای مسکن به نفع متقاضیان ایفا کرده اند. از مزایای این تعاونی ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ایجاد حمایت و توانمندسازی اقشار کم درآمد جامعه و فقر زدایی از طریق تسهیل دسترسی به منابع و افزایش امکان پذیری حضور آن ها در سرمایه گذاری و تهیه مسکن؛
• افزایش قدرت خرید و بهبود امکانات زندگی و رفاه با نظارت اعضای تعاونی بر مراحل ساخت یک ساختمان یا مجتمع مسکونی؛
• افزایش رقابت پذیری فعالان اقتصادی خرد و بهبود وضع اشتغال آن ها در بخش مسکن؛
• کمک به برقراری عدالت اجتماعی در تامین نیازهای اولیه زندگی و پیشگیری از تمرکز و تداول ثروت در دست افراد و گروه های خاص.

طرح های مسکن در کشور های خارجی

دولت ها تسهیل خرید خانه برای اقشار مختلف را با سیاست گذاری در حوزه های مختلف در راستای بستر سازی برای فعالیت بخش خصوصی و تقویت کارآمدی بازار مسکن پیگیری می کنند. در انگلیس،آلمان، آمریکا و دیگر کشورها برخی از سیاست های موفق در حال اجرا هستند که در ادامه به بررسی برخی از آن ها پرداخته شده است:

انگلستان

برنامه ساخت مسکن اجتماعی در این کشور 17 درصد مجموع تامین مسکن را به خود اختصاص داده است و تامین زمین برای ساخت این واحدها بر عهده نهادهای محلی است. حمایت از توسعه دهندگان، تضمین خرید و استفاده از واحدهای مسکن اجتماعی و بازگشت جریان نقدی حاصل از جمع آوری اجاره ها به این ساخت و سازها از سازوکارهای ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشور محسوب می شود.

آلمان

در کشور 81 میلیون نفری آلمان، به دلیل سیستم رقابتی (رتبه 5 رقابت پذیری)، سهم کمی از مجموعه عرضه مسکن به مسکن اجتماعی اختصاص دارد و سهم مسکن اجتماعی از موجودی مسکن این کشور حدود 5 درصد است. زمین مسکن اجتماعی در این کشور از محل زمین های ذخیره دولت، شهرداری ها و نهادهای محلی با قیمتی ارزان تر از قیمت بازار به سازندگان واگذار می شود. دولت همچنین به سازندگان وام و معافیت های مالیاتی پرداخت می کند.

آمریکا

با جمعیتی حدود 320 میلیون نفر و رتبه سوم رقابت پذیری، حدود 5 درصد از موجودی مسکن خود را به مسکن اجتماعی اختصاص داده است. اختصاص زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در آمریکا، بر عهده و در اختیار نهادهای مالی است و سیاست گذاری اساسی برای ایجاد انگیزه در بخش ساخت و عرضه مسکن وجود دارد. دولت آمریکا برای سازندگان مسکن اجتماعی حمایت هایی همچون معافیت های مالیاتی در نظر می گیرد که این معافیت ها بعضا تا 30 سال هم ادامه پیدا می کند.

طرح های مسکن در داخل کشور

در ایران نیز شرکت تعاونی مسکن در سال 1331 از طریق کارکنان شرکت ملی نفت تاسیس و متعاقبا شرکتهای دیگر تعاونی مسکن ایجاد شدند. در ادامه به طرح های بزرگ مسکن در داخل کشور اشاره شده است.

دولت دهم؛ مسکن مهر

بزرگترین طرح مسکنی پس از انقلاب در دولت دهم با طرح مسکن مهر و برنامه ریزی برای ساخت 2 میلیون و 200 هزار واحد مسکونی آغاز و اجرا شد. با این حال به دلیل تغییر سیاست ها در دولت یازدهم و عدم حمایت وزیر وقت از طرح مسکن مهر، اجرای آنچه که قرار بود دوساله انجام شود، به درازا کشید و بخشی از آن به دولت سیزدهم منتقل شد.

دولت یازدهم و دوازدهم؛ مسکن اجتماعی و اقدام ملی مسکن

عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم، طرح مسکن اجتماعی را با عنوان حمایت از دهک های یک تا 3 درآمدی جامعه مطرح کرد که به توفیق چندانی دست نیافت و تنها خروجی آن، واگذاری برخی واحدهای مسکن مهرِ بدون متقاضی، در شهرهای کوچک بوده است. محمد اسلامی نیز پس از استعفای آخوندی طرح اقدام ملی مسکن را کلید زد که طرحی برای خانه خانه دار شدن مستاجران بود اما با طولانی شدن طرح و بالا رفتن وام مسکن و اقساط آن، تعدادی از متقاضیان از طرح خارج شدند.

آسیب شناسی تعاونی های مسکن

با مطالعه پژوهش ها و مقالات و مصاحبه با کارشناسان بخش تعاون، مدیران تعاونی ها و اتحادیه های مسکن نتایج ارزشمندی در زمینه آسیب شناسی تعاونی های مسکن به دست آمده است. از این رو در ادامه به برخی از این مسائل اشاره شده است:

• اجازه تاسیس اتحادیه های غیرصنفی و تضعیف اتحادیه های اصلی، کاهش اعضا و افزایش فساد؛
• نگاه درآمدزایی مسئولین به تعاونی های مسکن کارگری و افزایش هزینه تمام شده مسکن برای اعضا؛
• ساخت و سازهای کارشناسی نشده و در مقیاس هایی فراتر از نیاز مناطق و ایجاد مراکزی جهت رشد دلالان و درآمدزایی سرمایه داران؛
• مشارکت ندادن مسئولین اتحادیه ها در تفاهم نامه ها و قراردادهای مربوط به آن ها؛
• به کارگیری پیمانکاران و عوامل غیرمتخصص یا متخلف توسط مدیر عامل های تعاونی ها؛
• طولانی شدن زمان پروژه، بالا رفتن بی اندازه قیمت ها و خروج طرح از فلسفه اصلی آن.

پیشنهادهایی جهت حل مسائل تعاونی های مسکن

طی بررسی ها، تحقیقات میدانی و تحلیل های به عمل آمده از وضعیت موجود در تعاونی های مسکن موفق و ناموفق راهکارهای زیر جهت حل مسائل این تعاونی ها ارائه شده است:

• ثبت قراردادها و گواهی های موضوع مواد 43- 46- 55 و 56 اساس نامه ذیل نظارت وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی با بهره گیری از ظرفیت شفاف سازی سامانه جامع و هوشمند بخش تعاونی کشور جهت تولید اسناد هوشمند با قابلیت QR Code و مهر الکترونیکی شرکت تعاونی؛
• بهره گیری از ظرفیت های موجود در کانون کارشناسان رسمی دادگستری و نظام مهندسی در زمینه برآورد هزینه و زمان بندی انجام پروژه، بهره گیری از کانون وکلا در زمینه عقد قرار داد و همچنین ضمانت های اجرایی کیفیت تحویل هریک از آیتم های قرارداد؛
• سامانه ای کردن فعالیت تعاونی ها و سپس اعمال نظارت سامانه ای بر روی آن ها؛
• شفاف سازی فرایند کاری برای اعضا و هم چنین اعمال بازه های زمانی برای انجام هریک از تعهدات اعضا.

جمع بندی

امروزه تعاونی های مسکن با هدف تامین مسکن برای افراد کم بضاعت و به منظور سازمان دهی تولید و عرضه، مسکن ایجاد تعادل در بازار مسکن و مبارزه با زمین خواران و بورس بازان ایجاد شده است. در ایران نیز شرکت تعاونی مسکن در سال 1331 از طریق کارکنان شرکت ملی نفت تاسیس و متعاقبا در دولت دهم مسکن مهر و در دولت های یازدهم و دوازدهم مسکن اجتماعی و اقدام ملی مسکن، در جهت تامین مسکن برای اقشار کم درآمد شکل گرفت. با این وجود این طرح ها به موفقیت چندانی دست نیافتند. تعاونی های مسکن در ایران با مشکلاتی چون افزایش فساد، به کارگیری پیمانکاران و عوامل غیرمتخصص یا متخلف و طولانی شدن زمان پروژه مواجه هستند. از این رو شفاف سازی فرایند کاری برای اعضا، اعمال نظارت سامانه ای بر روی فعالیت های تعاونی و ثبت قانونی قراردادها جهت حل مسائل تعاونی ها برای حل این چالش ها پیشنهاد می شود.

این مطالعه در اندیشکده تعاون و توسعه توسط معین اکبرزاده با همکاری مهدی رحمن پور در سال 1401 انجام شده است.