اندیشکده ایتان
این یادداشت، در چارچوب راهبرد کلان تأمین مالی جنگ و بازسازی با اتکا به ظرفیتهای داخلی، سازوکار عملیاتی آن را تبیین میکند. هسته مرکزی این سازوکار، ایجاد ارزش افزوده بر روی اراضی دولتی از طریق فرآیندی سهمرحلهای، تأمین زمین، مشارکت با توسعهگران و فروش و بهرهبرداری از سهم دولت است. لازمه اصلی تحقق این فرآیند، ایجاد سازوکار پیگیری در یک نهاد فرادستی است که ضامن اجرای آن باشد. در این راستا، چهار اقدام کلیدی باید در دستور کار قرار گیرد.
1) ایجاد ساز وکار پیگیری در یک نهاد فرادستگاهی
با توجه به تنوع بازیگران در فرایند ارزشافزایی اراضی و تعارض منافع میان آنها، بهرهبرداری از اراضی دولتی مستلزم شکلگیری اراده سیاسی در سطوح عالی و تبدیل آن به سازوکاری مؤثر برای پیگیری است؛ سازوکاری که از قدرت کافی برای تضمین هماهنگی میان نهادهای درگیر برخوردار باشد. این امر میتواند در قالبهایی نظیر تعیین نماینده ویژه رئیسجمهور در موضوع تأمین مالی، تشکیل ستاد بازسازی به ریاست معاون اول رئیس جمهور، تشکیل کارگروهی ذیل دبیرخانه شورایعالی امنیت ملی و یا واگذاری اختیار به نهادهای فاقد تعارض منافع (مانند وزارت اقتصاد که دارای زیرساختهای قانونی همچون شورای تأمین مالی است) تحقق یابد. این سازوکار پیگیری، فراتر از شرایط جنگی نیز میتواند به تسریع در تأمین منابع مالی دولت کمک شایانی کند.
2) تسریع فرآیند تأمین زمین مناسب برای توسعه شهری
حیاتیترین گام اجرایی، آزادسازی و تخصیص نهاده اصلی این طرح، یعنی زمین است. از آنجا که فرآیندهای متداول تأمین زمین بسیار زمانبر است، دو راهبرد شفافسازی اراضی و واگذاری اختیار و مسئولیت به استانها به عنوان عوامل ضروری برای سرعتبخشی به این مرحله پیشنهاد میگردد:
شفافسازی اراضی
با توجه به انحصار دادههای اراضی در سازمان ملی زمین و مسکن، برای تسریع در روند ارزش افزایی، در وهله نخست باید نقشههای UTM کلیه اراضی دولتی در اختیار نهاد متولی پیگیری (مذکور در اقدام اول) قرار گیرد. پس از احصای اراضی، نهاد مذکور باید بر اساس هزینههای مورد نیاز در کشور، ابعاد اراضی که میبایست در فرایند ارزش افزایی قرار گیرند را در هر شهر مشخص کند و به عنوان یک تکلیف حاکمیتی به مراجع مرتبط ابلاغ کند.
واگذاری مسئولیت و اختیار ارزشافزایی اراضی به استانها
با توجه به فوریت موضوع و تمرکز وظیفه الحاق اراضیِ شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر (بالغ بر ۲۰۰ شهر) در شورایعالی شهرسازی و معماری، فرآیند الحاق بسیار زمانبر شده و گاه بیش از یک سال به طول میانجامد. از اینرو، ضروری است اختیار و تولیت الحاق و تغییر کاربری اراضی، به شورای برنامهریزی استان به ریاست استاندار تفویض گردد. در این راستا، استانداران موظفاند حداکثر ظرف مدت یک ماه، الحاق اراضی ابلاغشده را در شورای برنامهریزی و توسعه استان به تصویب نهایی برسانند.
همچنین بهمنظور شناسایی و رفع سریع تأخیرات احتمالی، استانداران مکلفاند گزارش عملکرد و موانع موجود را بهصورت هفتگی به نهاد فرادست (مذکور در گام نخست) ارسال نمایند. افزون بر این، جهت ایجاد انگیزه برای استانداران و دستگاههای استانی، میبایست درصدی از ارزش افزوده حاصل از اراضی هر شهر، در اختیار استانداری قرار گیرد تا در جهت پیشبرد پروژههای عمرانی استان و جبران خدمات کارکنان درگیر در این فرآیند تخصیص یابد. در نهایت، نهاد فرادست باید بتواند مجموعه اقدامات لازم برای رفع موانع قانونی و حقوقی احتمالی را از طریق شورایعالی هماهنگی اقتصادی سران قوا به تصویب برساند.
3) مشارکت با توسعهگران و آمادهسازی اراضی
پس از اتمام مراحل الحاق، در گام بعدی باید طرحهای شهرسازی (در قالب طرح جامع و تفصیلی) مصوب شده و قرارداد مشارکت با توسعهگران توانمند جهت آمادهسازی اراضی منعقد گردد.
تدوین طرحهای شهرسازی
توسعهگرانی که متقاضی مشارکت با دولت هستند، متولی تدوین طرحهای شهرسازی این اراضی خواهند بود. آنان موظفند طرح پیشنهادی خود را در چارچوب ضوابط اعلامی نهاد فرادست (شامل مساحت، تراکم جمعیتی و سرانههای عمومی) آماده کنند. عقد قرارداد با هر توسعهگر، به منزله تصویب این طرحها در مراجع ذیصلاح قلمداد خواهد شد.
عقد قرارداد با توسعهگر
نهادهای توانمند مالی و اجرایی مانند شهرداریها، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، قرارگاه خاتمالانبیاء (ص) و شرکتهای معتبر بخش خصوصی، مخاطبان این قراردادها هستند؛ بهویژه آنکه برخی از این نهادها تجربیات موفقی در قراردادهای مشارکتی با دولت دارند.
گستره این قراردادها میتواند از مرحله آمادهسازی اراضی تا تکمیل نهایی بافت شهری را شامل شود. حداقل این عملیات شامل تسطیح، خیابانکشی، ایجاد شبکههای آب، برق، گاز و احداث خدمات روبنایی ضروری (مدرسه، مسجد، مرکز بهداشت) است. در این الگو، درصدی از اراضی در ازای انجام عملیات آمادهسازی، بهصورت مرحله به مرحله و منوط به احراز انجام تعهدات در هر مرحله، به توسعهگر واگذار شده و مابقی در اختیار دولت باقی میماند. با اتمام آمادهسازی، ارزش افزوده قابلتوجهی در اراضی خام ایجاد شده و دولت میتواند از سهم خود درآمدزایی کند.
4) بهرهبرداری از سهم دولت در اراضی در حال آمادهسازی
بلافاصله پس از عقد قرارداد با توسعهگر، سهم دولت از اراضی قابلیت فروش خواهد داشت. هرچه تضمین توسعه اراضی مطابق قرارداد قویتر باشد، قیمت فروش فعلی به ارزش اراضی پس از تکمیل عملیات نزدیکتر خواهد شد. علاوه بر فروش مستقیم از طریق مزایده، امکان بهرهبرداری از این داراییها در قالب صندوق پروژه زمین نیز وجود دارد. در این مدل، نقدشوندگی دارایی دولت در کوتاهمدت افزایش خواهد یافت. برای اجرایی شدن این پیشنهاد، دو مرحله زیر ضروری است:
تأسیس صندوق پروژه زمین و عرضه سهام
در وهله اول، سهم دولت در قالب صندوقهای پروژهای که دارایی آنها زمینهای در حال آمادهسازی است، عرضه میشود. هر سهم این صندوق میتواند معادل متراژ مشخصی از اراضی باشد. بدین ترتیب، با جذب سرمایههای خرد مردمی، منابع مالی قابلتوجهی تجهیز میشود. مطابق برآوردهای متن اصلی، ارزش این اراضی در پروژههای شهرسازی با ابعاد ۳۷ هزار هکتار، حداقل ۱۵۰۰ همت (هزار میلیارد تومان) برآورد میشود. این رقم با فرض افزایش قیمت حقیقی سالانه ۲۰ درصدی سهام صندوق(بیش از تورم) محاسبه شده است.
انحلال صندوق پس از تکمیل عملیات آمادهسازی
مرحله نهایی، انحلال صندوق و فروش قطعی اراضی است. اهمیت این مرحله در دو مورد است: اول آنکه ارزش سهام صندوق مستقیماً به اطمینان خریداران از فروش بهموقع اراضی بستگی دارد؛ دوم آنکه فروش متری اراضی، اگر به فروش کامل و قطعی زمین منتهی نشود، میتواند منجر به افزایش غیرمنطقی قیمتها شود. لذا واگذاری قطعات تفکیکشده پس از تکمیل آمادهسازی، اهمیتی دوچندان دارد.
