شفافیت بازار مسکن با اتصال کدپستی به کد ملی

یادداشت محمدعلی حضرتی، قرارگاه ملی مبارزه با مفاسد اقتصادی

ایده اتصال کدپستی به کدملی در بازار مسکن ایران از دل یک دغدغه قدیمی، یعنی نبود تصویر روشن از اینکه چه کسی، در کجا و با چه کاربری مالک یا ساکن یک واحد مسکونی است، شکل گرفت. سال ها سیاست گذاران از خانه های خالی و احتکار مسکن سخن گفتند، اما در عمل هیچ پایگاه داده یکپارچه ای وجود نداشت که بتواند این واقعیت ها را آشکار کند. نظام ثبتی قدیمی، جزئیات پراکنده شهرداری ها و سازمان پست و اطلاعات ناقص شرکت های خدماتی، هر کدام تکه ای از پازل بودند بی آنکه به هم متصل شوند. همین خلا باعث شد مالیات بر خانه های خالی، با وجود تصویب قانونی، عملا سال ها روی زمین بماند.

با راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در سال ۱۳۹۹ گام جدی برای پر کردن این شکاف برداشته شد. هدف سامانه این بود که هر کدپستی به یک یا چند کدملی متصل شود تا تصویر شفافی از مالکیت و سکونت واحد های مسکونی شکل گیرد. این تحول در نگاه نخست می توانست زیرساختی بنیادی برای سیاست گذاری مسکن، شفافیت معاملات و وصول عادلانه مالیات ها باشد. اما تجربه چند سال گذشته نشان داد فاصله زیادی میان ایده روی کاغذ و تحقق عملی آن وجود دارد.

موانع تکمیل داده های سامانه ملی املاک و اسکان

نخستین مانع، وابستگی شدید سامانه به خود اظهاری مردم بود. بسیاری از خانوار ها یا اطلاعات را ناقص وارد کردند یا عمدا ثبت نکردند. نبود مشوق های مثبت، نگرانی از مالیات و پیچیدگی مراحل ثبت، مشارکت مردمی را کاهش داد.

دومین مانع، عدم همکاری کامل دستگاه ها بود. سازمان ثبت اسناد، سازمان ثبت احوال، شهرداری ها، شرکت های آب و برق و گاز و حتی سازمان پست، هر کدام بخشی از داده را در اختیار دارند، اما به دلیل ضعف هماهنگی نهادی یا نگاه مالکیتی به داده، اتصال کامل محقق نشد.

سومین چالش، بی اعتمادی عمومی بود. شهروندان سامانه را نه به عنوان ابزاری برای خدمات دهی، بلکه صرفا به مثابه ابزاری برای مالیات ستانی می دیدند. این نگاه منفی، سرمایه اجتماعی لازم برای موفقیت پروژه را تضعیف کرد.

نتیجه این شد که با وجود تبلیغات گسترده، سامانه املاک و اسکان هنوز نتوانسته نقش واقعی خود را در شفافیت بازار مسکن ایفا کند. گزارش ها نشان می دهد مالیات بر خانه های خالی به طور محدود و گزینشی اجرا شده، بخش زیادی از داده ها ناقص یا متناقض است و در نهایت بازار مسکن همچنان در ابهام و نبود شفافیت به سر می برد.

تاثیر اجرای کامل سامانه

اتصال کدپستی به کدملی در کنار مالیات بر خانه های خالی می تواند بازار را کنترل و شفاف کند. مشخص شدن عرضه واقعی زمانی رخ می دهد که هر واحد به یک کدملی وصل باشد و معلوم شود چند واحد واقعا خالی است. این اطلاعات نشان می دهد چه میزان عرضه مصنوعی به بازار اضافه یا کم شده است. شناخت عرضه واقعی یکی از پیش نیاز های هر سیاست کنترلی قیمت محسوب می شود.

اگر مالیات بر خانه های خالی اعمال شود و بر اساس داده سامانه قابل اثبات باشد، نگه داشتن خانه خالی هزینه دار می شود. صاحب خانه یا آن را وارد بازار می کند یا مالیات می پردازد. این روند عرضه مسکن را افزایش می دهد، فشار قیمتی را کاهش می دهد و باعث کشف بهتر قیمت (شفافیت معاملاتی) می شود.

یک سامانه شفاف باعث می شود اطلاعات معاملات، اجاره ها و تغییر مالکیت ها قابل دسترس باشد. وقتی اطلاعات واضح باشد، قیمت ها کمتر بر اساس شایعه یا رفتار سفته بازانه شکل می گیرد و بازار به قیمت واقعی نزدیک تر می شود. هدف گیری بهتر سیاست ها فقط با داده های دقیق امکان پذیر است. با استفاده از این داده ها می توان مناطق نیازمند مسکن یا دارای مشکل عرضه خالی را شناسایی و بودجه و برنامه ها را دقیق تر هدایت کرد.

وقتی هویت خریدار و فروشنده و وضعیت ملک در سامانه ثبت و قابل پیگیری باشد، شناسایی الگو های مشکوک آسان تر می شود و این امر از معاملات جعلی و پول شویی جلوگیری می کند. این کار بازار کاذب را کنترل می کند؛ بازاری که خود یکی از عوامل رشد قیمت است.

در نهایت، سامانه یکپارچه باعث ایجاد داده های به روز می شود که امکان ساخت شاخص هایی مثل درصد خانه های خالی، نرخ رشد قیمت در هر محله و نسبت عرضه به تقاضا را فراهم می کند. این شاخص ها به سیاست گذار کمک می کنند زود تر وارد عمل شود.

املاک و اسکان، ستون حکمرانی داده در مسکن

آینده نشان می دهد تکمیل سامانه املاک و اسکان اجتناب ناپذیر است؛ نه فقط به عنوان یک پروژه مالیاتی، بلکه به عنوان ستون اصلی حکمرانی داده در بخش مسکن. تکمیل سامانه پیامد های مثبتی دارد؛ از شناسایی الگو های دقیق سکونت و مهاجرت داخلی گرفته تا تخصیص عادلانه زیرساخت های شهری و مقابله با سوداگری و فساد ملکی.

در مقابل، اگر رویکرد فعلی یعنی اتکا به خود اظهاری و عدم همکاری برخی دستگاه ها ادامه یابد، این پروژه به سرنوشت بسیاری از طرح های نیمه تمام دچار می شود؛ هزینه بالا، خروجی اندک و بی اعتمادی بیشتر شهروندان.

برای رقم زدن آینده ای متفاوت، باید تغییرات بنیادین انجام شود:

ابتدا، یکپارچگی نهادی؛ هیچ سامانه ای بدون اتصال داده های ثبتی، خدماتی و شهری کارآمد نخواهد شد. طبق ماده ۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، دستگاه های متولی اطلاعات مکانی باید طبق روند مشخص شده توسط کارگروه تعامل پذیری، داده های مورد نیاز را در اختیار سامانه قرار دهند.

دوم، ارائه خدمات ملموس به مردم؛ اگر شهروند بتواند از طریق سامانه مالکیت خود را استعلام کند، از معاملات جعلی جلوگیری کند یا خدمات شهری را راحت تر بگیرد، انگیزه مشارکت افزایش می یابد. در ادامه، تضمین حقوقی و شفافیت حکمرانی داده ضروری است؛ بدون چارچوب قانونی مشخص برای حفاظت از حریم خصوصی و دسترسی کنترل شده، اعتماد شکل نمی گیرد.

در غیر این صورت، سامانه ناقص می ماند، قانون مالیات بر خانه های خالی فقط روی کاغذ می ماند، بازار مبهم می شود، خانه های خالی رها می شوند، سوداگری ادامه می یابد و قیمت ها همچنان بالا می رود. همچنین امکان ساخت سیاست های هدفمند برای ساخت مسکن یا توزیع زیرساخت ها از بین می رود.

آینده اتصال کدپستی به کدملی بستگی به نگاه سیاست گذار دارد. اگر این طرح فقط ابزار مالیات ستانی باشد، احتمال شکست بالاست؛ اما اگر به عنوان زیرساخت شفافیت و حکمرانی هوشمند مسکن باز طراحی شود، می تواند نقطه عطفی در اصلاح بازار مسکن ایران باشد.