پایه های مالیاتی بخش مسکن بررسی شد

به گزارش گروه خبر جامعه اندیشکده ها؛ هفتمین پیش نشست از همایش «مسکن؛ پیشران تولید»، سه شنبه ۲۸ دی، با موضوع «پایه های مالیاتی در بخش مسکن، آثار و اولویت ها» به همت اندیشکده اقتصاد مقاومتی در سازمان امور مالیاتی کشور برگزار شد.

مالیات سود بالا و تضمینی سوداگری ملک باید بیش از مالیات بخش تولید باشد

محمدرضا یزدی زاده، اقتصاددان و عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور، ضمن اشاره به افزایش بیش از ۳ برابری قیمت ملک و ارز در مقایسه با تورم عمومی در طول ۵ دهه اخیر گفت: این مسئله نشان می‌‌دهد معاملات روی این دو کالا عمدتا سوداگری بوده است. در حال حاضر سود بالا و تضمینی سوداگری مسکن معاف از مالیات است در حالی که تولید که سود بالا و نقد شوندگی ندارد، باید مالیات بپردازد. با این حال عده‌ای مدعی هستند افزایش قیمت مسکن به دلیل تورم بوده است و نباید از آن مالیات گرفت؛ در حالیکه تورم بخش مسکن که خود ناشی از سوداگری است، چندین برابر تورم سایر بخش ها بوده است.

مالیات بر عایدی سرمایه اولویت دارترین پایه مالیاتی بخش مسکن است

در ادامه موحدی بکنظر، مشاور رئیس کل سازمان امور مالیاتی، مالیات بر عایدی سرمایه را اولویت دار ترین پایه مالیاتی بخش مسکن توصیف کرد و افزود: هدف این پایه مالیاتی مقابله با سوداگری است که ریشه بسیاری از مشکلات بازار مسکن محسوب می‌شود. درباره مالیات بر خانه های خالی در شیوه اجرایش بحث است اما باید با روش درست مانع از این شویم که فردی خانه‌ای داشته باشد و آن را خالی نگهدارد.

سوداگری زمین و مسکن باید به طور جدی مشمول مالیات شود

در بخش دیگری از نشست وحید عزیزی، کارشناس مالیاتی، گفت: در بخش مسکن سه نوع رفتار قابل دسته بندی است: دسته اول رفتار صحیح و استاندارد است که فردی یک مسکن دارد و در آن زندگی میکند که از این فرد نباید مالیات گرفت. دسته دو افرادی هستند که از ساخت و فروش مسکن به دنبال درآمد هستند، که ایجاد ارزش افزوده می‌کنند و باید متناسب با درآمد در حد پایین، مالیات آن را بپردازند. دسته سوم رفتارهایی است که در حوزه سوداگری و ملاکیت طبقه بندی می‌شود که باید با این نوع رفتارها مقابله شود و برخی از پایه‌های مالیاتی همچون خانه‌های خالی و عایدی سرمایه با همین هدف طراحی شده‌اند.

وی افزود: بنابراین ما در طراحی این نوع مالیات‌ها باید با تنظیمی ترین حالت ممکن عمل کنیم. اما در کنار این، با خودش درآمدهای بالایی را نیز به همراه دارد. از طرف دیگر مالیات سالانه املاک در اجرا دچار مشکلاتی است، چرا که بسیاری از صاحبان املاک اثر مخربی بر اقتصاد مسکن ندارند و در پرداخت چنین مالیاتی ناتوان هستند. بنابراین نمی توان اجرای این مالیات را جایگزین سایر پایه ها کرد و به آن اولویت داد. تجربه نشان می‌دهد که سازمان امور مالیاتی با داده‌های موجود در دست خودش، هر مالیاتی را که واقعا اراده کند، می تواند بگیرد و ریشه اجرایی نشدن مالیات‌های مصوب در عدم وجود اراده کافی بین مسئولان این سازمان است.

مالیات سالانه املاک حلقه مفقوده ابزارهای مالیاتی بازار مسکن

در ادامه نشست فرید قدیری، کارشناس اقتصاد مسکن، گفت: ریشه مشکلات بخش سیاستگذاری در مسکن به ندانم کاری یا نفع افراد ذی نفع برمیگردد. به نحوی که بازار مسکن طی سه سال گذشته بحران بی سابقه‌ای را طی کرده است. در سه دهه گذشته جهش قیمت مسکن حداکثر یک سال اتفاق افتاده است. مثلا در سال ۸۶ یک جهش اتفاق افتاد که ۸۸ درصد قیمت مسکن رشد کرد، اما بعد از آن برای چند سال شیب مسکن عادی شد. اما در سه سال اخیر هر سال ۶۰ درصد رشد قیمت مسکن داشتیم که وضعیتی بی سابقه است و نکته جالب توجه اینکه ۷۰ درصد از معاملات فعلی نیز توسط سفته باز و سرمایه گذار انجام شده است نه خریدار عادی.

قدیری ادامه داد: در بازار مسکن اگر سیاستگذار مسکن درست عمل می‌کرد این پناهگاه امن برای سرمایه گذاران در این بازار از بین می‌رفت. در یک نظرسنجی که اخیرا انجام شده، ۴۰ درصد مردم اعلام کردند ترجیح می‌دهند پول خود را در بازار مسکن سرمایه گذاری کنند؛ چرا که می‌دانند این جا یک پناهگاه امن است که هم سودده است و هم مالیات از آن گرفته نمی‌شود.

بانک ها و شرکت های دولتی هدف اصلی مالیات بر خانه های خالی

حسین زمانی، معاون حسابرسی سازمان امور مالیاتی، در این نشست ضمن اشاره به اینکه اولویت اصلی مالیات در بخش مسکن، مالیات بر خانه های خالی است، افزود: در عین حال مهمترین چالش در این زمینه شیوه شناسایی و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است.

وی درخصوص معافیت‌های مطرح شده در قانون مالیات بر خانه های خالی گفت: ممکن است انتقاداتی به این قانون در زمینه معافیت‌ها مطرح باشد. اما در وهله اول مسئله اجرایی شدن قانون مهم است و در نظر گرفتن معافیت‌ها صرفا با هدف اینکه این قانون از مرحله تصویب عبور کند و به سلامت به مرحله اجرا برسد، در نظر گرفته شده است. مسئله بعدی اینکه در نسخه فعلی این قانون بانک‌ها و شرکت‌های بزرگ که ده‌ها مسکن خالی را در تملک دارند منظور نظر بوده است و در ادامه میتوان به سراغ دیگر گروه‌های هدف هم رفت.

حسین زمانی در ادامه گفت: مالیات بر خانه‌های خالی، مالیاتی برای گرفته نشدن است و هدف آن اتفاقا عرضه شدن خانه‌های خالی به بازار است؛ نه اینکه از این محل برای دولت درآمدزایی کنیم.

مالیات سالانه املاک کارکرد مالیات های تنظیمی را ندارد

محسن حسنی، رئیس گروه مطالعات و تحقیقات مالیاتی، گفت: در اخذ هر نوع مالیات از مودیان مالیاتی، پیش از هر چیز باید به چرایی آن توجه شود. مالیات سالانه بر کسب درآمد از املاک در کشورها توسط دولت‌های مرکزی وضع و وصول می‌شود ولی در مورد مالیات بر دارایی، شهرداری‌ها یا دولت‌های محلی متولی هستند؛ که دلیل آن تفاوت شرایط منطقه‌های مختلف یک کشور است. به طور مثال وضع مالیات بر درآمد حاصل از اجاره در بسیاری از کشورها توسط دولت مرکزی اخذ می‌شود که البته شیوه اخذ آن به شکل مالیات بر مجموع درآمد است.

حسنی در ادامه ضمن اعلام موافقت با اخذ مالیات سالانه املاک در کشور گفت: در عین حال نباید تصور کرد این مالیات که کارکردی درآمدی دارد، میتواند جایگزین مالیات‌های تنظیمی همچون مالیات بر خانه‌های خالی یا جنبه‌های تنظیمی مالیات بر عایدی سرمایه باشد.

ساماندهی بازار اجاره با نرخ بازدارنده مالیات بر خانه های خالی

حسین عبداللهی، کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی، گفت: نباید از یک مالیات انتظار داشته باشیم کل بازار مسکن را بهبود دهد. هر پایه مالیاتی کارکردهای مربوط به خود را دارد. در واقع شرایط فعلی بازار مسکن کشور به یک بسته مالیاتی شامل مالیات بر خانه های خالی، عایدی سرمایه و مالیات بر درآمد اجاره نیاز دارد. هر یک از بازارهای مرتبط با مسکن تحت تاثیر یکی از این پایه ها اصلاح می‌شود.

وی افزود: به عنوان مثال مالیات بر خانه های خالی به این دلیل وضع شده است که عرضه واحدهایی که به عمد خالی مانده اند را محقق کند و از این مسیر بازار اجاره را سامان بدهد. تجربه کشورهای دیگر هم این مساله را تایید می‌کند، به عنوان نمونه در ونکوور که از سال ۲۰۱۶ مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شد، تعداد خانه‌های خالی ۳۰ درصد کاهش یافت و واحدهای مسکونی به صورت بلند مدت اجاره‌ داده شد تا مالکان مشمول این مالیات نگردند. دلیل موفقیت تجربه‌های خارجی نیز این است که نرخ این مالیات بازدارنده بوده و تا ۳ درصد ارزش ملک در ونکوور رسیده است.

مالیات بر خانه های لوکس و خالی دو ابزار مهم کنترل بازار مسکن

جهانگیر رحیمی، سرپرست دفتر طراحی و تحلیل فرآیندهای مالیاتی، ضمن اشاره به اینکه مالیات های بخش مسکن به طور کلی در دو قانون مالیات‌های مستقیم و بودجه سالانه تقسیم می‌شود، گفت: بر اساس قانون بودجه املاک مسکونی بالاتر از ۱۰ میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات شده‌اند. در زمینه این قانون دو چالش شناسایی و شیوه اخذ مالیات وجود دارد که مسئله شناسایی املاک یک چالش جدی محسوب می‌شود.

وی افزود: موضوع بعدی مالیات بر واحدهای مسکونی خالی است که هم در قانون مالیات‌های مستقیم و هم در قانون بودجه به آن اشاره شده است. نرخ این مالیات نیز به صورت ضریبی از درآمد اجاری ملک و پلکانی در نظر گرفته شده است. علاوه بر این اگر فردی بیش از ۵ خانه خالی نگهداشته باشد، میزان مالیات فرد دو برابر حساب می‌شود.

راه اندازی سامانه مودیان پیش نیاز اثربخشی ابزارهای مالیاتی بازار مسکن

در پایان نشست علی ملک زاده، کارشناس مالیات اندیشکده اقتصاد مقاومتی، ضمن تاکید بر اینکه مالیات‌های تنظیمی بخش مسکن برای شرایط فعلی کشور ضروری است، گفت: بخش قابل توجهی از ایراداتی که به طرح مالیات بر خانه‌های خالی وارد است به شیوه اجرا مربوط می‌شود و باید بین متن قانون و شیوه اجرا تفاوت قائل شد. آنچه متن قانون است به تمام جزئیات اشاره نمی‌کند و اگر ایرادی که به قانون خانه های خالی وارد می شود، در حوزه اجرای نامناسب و کوتاهی مجریان است، نباید به اصل قانون ایراد گرفت.

وی افزود: سامانه مودیان می تواند به اجرای عادلانه ماده ۷۷ (مالیات ساخت و ساز) با صدور صورتحساب های الکترونیکی و شفاف شدن هزینه ها و درآمدهای سازنده کمک کند. در بازار املاک و مسکن نیاز به یک بسته مالیاتی داریم و در واقع هر مشکلی باید با ابزار خودش اصلاح شود. مشکل اصلی بخش مسکن، کمبود ساخت مسکن نیست و با همین ابزارهای مالیاتی تا حد مناسبی می‌توان مشکل مسکن را حل کرد. در واقع تغییر الگوی رفتار مسکن و سرمایه‌ای شدن آن، به دلیل عدم اخذ مالیات رخ داده است.

گزارش کامل نشست پایه های مالیاتی بخش مسکن را اینجا بخوانید.